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August 2020

Vom Preis zum Kundenerlebnis: KI-gestützte Tools in der Immobilienbranche – So wird die Zukunft aussehen by Sprengnetter GmbH

By Expertenbeitrag No Comments

So wird die Zukunft aussehen

Die Digitalisierung ist spätestens seit Corona auch in der Immobilienbranche nicht mehr aufzuhalten. Andere Leistungen als Vor-Corona sind final gefordert. Wie können diese umgesetzt werden? Welche Möglichkeiten haben Immobilienunternehmen, ihre Kunden abzuholen? Und dies nicht nur für die Akquise und die Produktion von Leads, sondern ebenfalls im immer gewichtigeren Zusammenhang zwischen After Sales, Kundenzufriedenheit und Folgeaufträgen sowie Empfehlungen.

Tech in der deutschen Immobilienwirtschaft?

Bezüglich der Digitalisierung ihrer Prozesse steht die deutsche Immobilienwirtschaft noch am Anfang. Das spürt, wer selbst Teil der Branche ist, noch mehr aber erfährt es der Kunde, der „einmal im Leben“ eine Immo-Dienstleistung beziehen möchte. Hier liegen in der Regel Welten zwischen den Nutzererlebnissen, die man etwa beim Online-Einkauf via Amazon und Co. hat und den Wegen, die man bei einem geplanten Immobilienverkauf oder einer Immobilienfinanzierung gehen muss. Und auch echte digitale After-Sales-Prozesse sind nur selten zu finden. Aufgrund der vielen verschiedenen analogen Wege des Transaktionsprozesses zieht sich dieser in Deutschland außergewöhnlich in die Länge. Jüngst haben sich die größten Verbände, Institutionen und Unternehmen der Immobilienbranche zusammengetan, um die Digitalisierung des Transaktionsprozesses voranzutreiben, und haben eine „Digitalisierungsoffensive“ gestartet. Das Maßnahmenpaket liegt aktuell beim Wirtschaftsminister Peter Altmaier im Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Wir sind gespannt auf die Ergebnisse.

KI-Immobilienbewertung

Es gibt aber auch Erfolgsgeschichten. Seit einiger Zeit nun schon drängen neue „Automated Valuation Models“ (AVM) in den deutschen Immobilienmarkt und brechen dort die alten Prozesse auf. Unter Anwendung von Methoden der Künstlichen Intelligenz (KI) werden bereits seit 2018 auch in Deutschland Marktwerte und Mietwerte für Immobilien live und in Millisekunden ermittelt. So wurden z.B. in 2019 über das SprengnetterAVM rund sechs Millionen Markt- und Mietwertermittlungen aufgerufen. Im laufenden Jahr 2020 sind die Abrufe noch weiter gestiegen, die Summe der Marktwerte aller bewerteten Objekte liegt bei >150 MRD Euro. Im Tagesdurchschnitt wird heute fast alle drei Sekunden eine Bewertung angefordert.

Den Kern solcher AVMs bilden dabei die Exploration von Big Data und die Transformation in Smart Data mittels Machine Learning und Deep Learning Prozessen. Vor allem die immer tiefergehende Entwicklung der Bilderkennung über Convolutional Neural Networks hat den mit den AVMs erreichbaren Genauigkeiten noch einmal einen Schub gegeben, da über diese Technologie u.a. auch wertvolle Informationen aus Fotos der Immobilien (auf Plattformen wie ImmoScout24, AirBnB usw.) gezogen werden können, die bislang nur durch einen Menschen erkannt werden konnten. So hat Sprengnetter z.B. neuronale Netzwerke trainiert, die aus Innenraumfotos den Ausstattungsstandard und Zustand einer Immobilie erkennen. Solche Methoden machen es möglich, das gesamte Potenzial aus den heute vorhandenen Big Data-Pools herauszuziehen und im weiteren Prozess der KI-Immobilienbewertung zu nutzen, um wirklich für den Anwender belastbare Ergebnisse zu bieten.

Die Ground-Truth der KI-Immobewertung: Kaufpreise

Am Ende folgen aber auch die höchst entwickelten KI-Modelle der einfachen GIGO Regel: Garbage In, Garbage Out. Die Entwicklung von AVMs war in Deutschland, anders als in den meisten anderen Ländern, vor allem deshalb so lange Jahre nicht effektiv möglich, weil ganz einfach die zu schätzende Zielgröße, also die Kaufpreise, nicht öffentlich zugänglich sind. Werden die Maschinen nur mit für Jedermann abgreifbaren Angebotsdaten von großen Immobilienplattformen gefüttert, können sie auch nur „geschätzte Angebotspreise“ auswerfen. Da diese aber in der Regel von dem zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kaufpreise abweichen, sind diese Ergebnisse nur von begrenztem Wert. Erst die Entwicklung von hinreichend großen Kaufpreisdatenbanken hat das Potenzial eröffnet, auch für Deutschland echte AVMs zu entwickeln. Das SprengnetterAVM z.B. kann neben den mehr oder weniger allen zugänglichen Angebotspreisen und -mieten, sozi-ökonomischen Daten, Points of Interest, Objektfotos als vielleicht einziges AVM in Deutschland vor allem auch rund 30 % der jährlichen Immobilienkaufpreise in Deutschland nutzen. Ohne diese „Ground Truth“ ist es schwierig, belastbare Marktwerte zu schätzen.

Aktuelle Anwendungsbereiche

KI-Immobilienbewertung wird mittlerweile fast schon an jedem Punkt des „Wirtschaftszyklus Immobilie“ eingesetzt:

„einzelne Immobilie/Portfolio: Suchen – Finden – Verhandeln – Finanzieren – Kaufen – Modernisieren – Vermieten – Anbieten – Verhandeln – Verkaufen – Suchen – …“

Da die Marktwerte von Häusern und Wohnungen in Deutschland oftmals immer noch eine Art „Geheimwissen“ darstellen, lässt sich die KI-Bewertung optimal für die Lead-Generierung nutzen. Das SprengnetterAVM z.B. wird sehr erfolgreich bei den größten deutschen Angebotsportalen wie z.B. „ImmoScout24“ für die Generierung von Verkäufer-Leads oder von Finanzinstituten für Baufinanzierungs-Leads usw. eingesetzt. Aber auch an den anderen Stellen des Zyklus lassen sich aktuelle Markt- und Mietwerte effektiv nutzen, Beispiele hierfür sind die Eigentümerverwaltungs-Plattform „vermietet.de“ oder der Immobilien-Teilverkaufsspezialist „Wertfaktor“.


Widget zur Generierung von Verkäufer Leads, Quelle: ImmoScout24, KI-Bewertung: SprengnetterAVM 

Dort und an vielen anderen Stellen werden heute schon in Deutschland automatisierte Immobilienbewertungen eingesetzt, sei es direkt für die Kunden nutzbar in der UI, sei es in den Hintergrundprozessen.

Neue Herausforderungen

Mit der zunehmenden Verbreitung solcher AVM-Tools und -Anwendungen werden die reinen Zahlen-Ergebnisse der AVMs für die Endkunden aber mehr und mehr zu „Common Knowledge“. Die neue Herausforderung heute heißt also, dem Nutzer einen zusätzlichen Mehrwert zu bieten und – ebenso wichtig – das Vertrauen in die automatisch ermittelten Werte weiter zu steigern.

Die Lösung „Sprengnetter Maps“ ist eine Antwort auf diese Herausforderung. Maps ist eine „Immobilien-Erlebniswelt“, in der die Immobilienwerte und -mieten in ihrer „natürlichen Umgebung“ gezeigt werden. Die für sich alleine nüchternen Zahlen für eine einzelne Immobilie werden in den Kontext ihrer Umgebung gesetzt und bieten dadurch ein neues Nutzererlebnis.



SprengnetterMaps

So sieht der Anwender z.B. über eine Heatmap sofort, ob sich sein Objekt in einer nachgefragten Lage befindet oder wie weit seine Wege zum Kindergarten, Bahnhof oder den nächsten Club sein werden. Ebenso wichtig für eine Investition in eine Immobilie ist für den Käufer die Nachhaltigkeit der heute aktuellen Werte. Diese Fragen werden ebenfalls in der Lösung Maps beantwortet, denn hier werden die Preisentwicklungen bis ins Jahr 1990 angezeigt und – vielleicht noch wichtiger – auch ein Forecast der Preisentwicklung für die nächsten Jahre gegeben.



SprengnetterMaps

Die User Journey ist natürlich auf den jeweiligen Use Case und den Zeitpunkt im Zyklus (in diesem Kontext besteht natürlich ein Unterschied etwa zwischen Leadgenerierung oder Aftersales) abgestimmt. Die einzelnen Elemente sind zu- oder abschaltbar, je nachdem, ob man das Tool als Makler zur Kundengewinnung einsetzen möchte oder z.B. als Baufinanzierer, der mit seinem Kunden gemeinsam und live ein neues Kaufobjekt findet. Dadurch kann das Customer Engagement spürbar gesteigert werden.

Die „Open World“ Erfahrung – den gesamten Zyklus bedienen

Das nächste Ziel, KI und vor allem KI-Bewertungen in der Immobilienwirtschaft voran zu treiben, ist, noch vorhandene Lücken im digitalen Zyklus zu schließen und die einzelnen KI-Tools miteinander zu einem medienbruchfreien Nutzererlebnis zu verbinden. So hat alleine Sprengnetter bereits mehrere Lösungen im Einsatz, die heute noch jeweils für sich alleine stehen.

Über mobile Anwendungen wie z.B. „Calc“ können die Nutzer bereits heute mit wenigen Eingaben die anstehenden Modernisierungskosten einer Immobilie schätzen. Eine andere Lösung, mit der in Deutschland viele der größten Kreditinstitute mehr als eine Millionen Bewertungen pro Jahr durchführen, ist „ONE“. Diese Software gibt den Beleihungswert nach den Regeln der BelWertV aus, den die Baufinanzierer zwingend benötigen.

Branchenziel ist es also, die verschiedenen „Insellösungen“ zu kombinieren, um dem Anwender eine Open World Erfahrung zu bieten und den Endnutzer über seine komplette Customer Journey an jeder Stelle abzuholen. Damit werden sich auch in der Immobilienbranche endlich die verschiedenen Prozessschritte wie Akquise, Aufbereitung, Vermarktung, Vertragsphase und After Sales verbinden lassen.

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Big Data entschlüsselt – Von unstrukturierten Mieterlisten zu wertvollen Informationen by realxdata GmbH

By Expertenbeitrag No Comments

Fast täglich lesen wir über die wachsende Menge an entstehenden Daten, deren immer größer werdende Bedeutung und ihren scheinbar erheblichen Wert. Unklar bleiben jedoch häufig spezifische Implikationen und konkrete Anwendungen für die tägliche Arbeit der Immobilienwirtschaft. Deutlich klarer hingegen scheint das Bewusstsein für den Bedarf an adäquaten Lösungen, die die effektive Nutzung von internen und externen Daten ermöglichen und somit den zukünftigen Unternehmenserfolg sicherstellen.

Durch die Umwandlung von, zunächst noch recht abstrakter, Big Data in entscheidungsrelevante Informationen kann ein erheblicher Wettbewerbsvorteil entstehen. Halten wir fest, dass für Big Data Analysen digitale Lösungen erstrebenswert sind, da sie sonst nur unter erheblichem manuellen Aufwand möglich sind. Denken wir beispielsweise an eine Mieterliste als Datensatz, welcher sowohl im Rahmen einer Transaktion als auch im Management des eigenen Bestands als Grundlage für Entscheidungen dienen kann. Aktuell liegen diese Daten sehr oft in unterschiedlichen Formaten (z.B. Excel) auf lokalen Festplatten vor. So ist es zwar möglich, auf diese Daten in ihrer ursprünglichen Form zuzugreifen, jedoch lassen sich selbst einfache Informationen wie z.B. der Leerstand eines Teil-Portfolios erst nach aufwendiger manueller Strukturierung der Daten ableiten.

Wie das Beispiel der Mieterliste veranschaulicht, haben auch in der Immobilienwirtschaft verarbeitete Daten einen großen Mehrwert und es besteht ein Bedarf an marktrelevanten Informationen. In vielen Unternehmen ist die Transformation von Daten zu wettbewerbsrelevanten Informationen jedoch bis heute ein aufwendiger manueller Prozess.  Dies kann dazu führen, dass z.B. bei der Analyse eines Ankaufsportfolios wertvolle Zeit verloren geht und im Zweifel nur ein Teil der Investitionsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden kann.

Anhand der zuvor aufgezeigten Situation lassen sich die sogenannten drei V Dimensionen der Big Data Definition ableiten:

  • Volume – Menge an Daten die in die Betrachtung einbezogen werden
  • Velocity – Geschwindigkeit der Datengenerierung
  • Variety – Bandbreite der Datenquellen

Es ist zwar bereits in der Vergangenheit möglich gewesen, eigene Daten unter dem Einbezug von externen Daten, mithilfe von z.B. Excel, zu analysieren, jedoch entsteht erheblicher manueller Aufwand in der Datenakquise, -strukturierung und -analyse. Hierdurch wird ein skalierbarer Ansatz, welcher eine große Menge an sich stets verändernden Daten aus einer Vielzahl von Quellen berücksichtigt, unterbunden.

Technologische Entwicklungen in den letzten Jahren ermöglichen es heute, große Datenmengen automatisiert zu strukturieren, diese zu analysieren und mit wiederum automatisch erhobenen Daten zu kombinieren. In vielen Industrien sind datengetriebene Lösungen bereits Industriestandard und sind wesentlicher Bestandteil täglicher Entscheidungsprozesse.

Aufgrund der Komplexität und Vielschichtigkeit der Immobilienwirtschaft ist es jedoch nicht möglich, generische Lösungen aus anderen Industrien einfach zu übertragen und auch hier anzuwenden. Es bedarf spezifischer Lösungen, die gezielt auf die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft zugeschnitten sind.

Auf der Expo Real 2017 stellte in diesem Zusammenhang das Berliner Unternehmen realxdata (www.realxdata.com) erstmals eine Lösung vor, welche genau hier ansetzt. Ein Team aus Immobilienexperten und Softwareentwicklern mit Ursprung in der Finanz- und Bankenindustrie hat es sich zum Ziel gesetzt, der Immobilienwirtschaft   eine Lösung zu bieten, welche es jedem Teilnehmer erlaubt, auf einfache Weise datengetriebene Entscheidungen zu treffen. Die webbasierte Anwendung von realxdata stellt das Portfolio des Nutzers in den Mittelpunkt und ermöglicht dabei mit wenigen Klicks einen Zugriff auf alle relevanten internen Daten und stellt zusätzlich eine Vielzahl weiterer Markt- und Umfelddaten zur Verfügung.

Im Detail kann der Nutzer schnell und einfach sein Portfolio in Form von Mieterlisten jeglichen Formats mit der Plattform verbinden. Ein Portfolio kann dabei aus eigenem Bestand, aus zu vermarkteten Immobilien, zu finanzierenden Immobilien etc. bestehen. Es ist nun möglich, jederzeit auf die automatisch strukturierten Daten zuzugreifen, diese in Form von Dashboards zu visualisieren und auf Karten anzuzeigen. In Bezug auf die zuvor geschilderten Big Data Prozesse ist es ohne manuellen Aufwand möglich, aus bestehenden internen Daten Informationen abzuleiten und ein ganzheitliches Bild des eigenen Portfolios zu bekommen.

Um nun einen Wissensvorsprung zu erlangen, gilt es das eigene Portfolio im Marktumfeld zu betrachten. Die realxdata Plattform erlaubt dem Nutzer ein Benchmarking des eigenen Portfolios mit z.B. Vergleichsmieten und weiteren Parametern. Dabei liegen auf der Plattform deutschlandweite Daten zu verschiedenen Nutzungsarten vor. Es können auch selbstdefinierte Teilmärkte analysiert werden, wobei zusätzlich Daten wie z.B. Leerstand, Flächenumsatz und Renditen zur Verfügung stehen.

Mietpreise und Leerstandsquoten resultieren in der Regel aus der Struktur des Teilmarktes. Je nach Nutzungsart spielen dabei einzelne Faktoren unterschiedlich wichtige Rollen. Generell sind Demographie (Bevölkerung, Kaufkraft, Beschäftigung etc.), Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Restaurants, Internetanbindung etc.) und das regulatorische Umfeld (Erhaltungs- & Sanierungsgebiete, Bodenrichtwerte, Flurstücke etc.) von großer Bedeutung. Auch diese Daten können direkt und gezielt für die eigenen Bedürfnisse über die realxdata Plattform abgerufen werden. Somit werden Zusammenhänge zwischen erzielten Mieten, bestehenden Leerständen und den Eigenschaften des Mikromarktes sofort ersichtlich und erlauben dem Nutzer damit, frühzeitig und proaktiv Entscheidungen über das eigene Portfolio zu treffen, um den zukünftigen Erfolg sicherzustellen.

Zusammengefasst bietet realxdata seinem Nutzer die digitale Analyse von komplexen Immobiliendaten hinsichtlich der drei Big Data Dimensionen und ermöglicht damit schnellere, datengetriebene Entscheidungen, die einen Vorsprung im direkten Wettbewerb ausmachen können. Über die webbasierte Lösung können eine Vielzahl interner Daten mit einer großen Menge an externen Daten, die in Echtzeit automatisiert aus einer Bandbreite an Quellen bezogen werden, zusammengeführt, visualisiert und analysiert werden. realxdata sieht sich dabei erst am Anfang des Weges, es dem Nutzer zu ermöglichen sich auf sein Portfolio zu konzentrieren und nicht wertvolle Zeit mit etwaigem Research zu verbringen. In diesem Sinne wird die Produktentwicklung mit großem Aufwand weitergeführt, um dem Nutzer weitere Datenquellen und Märkte über die Plattform zugänglich zu machen.

Dr. Titus Albrecht MRICS – The Real Estate Expert         

Nach zwei Immobilienstudiengängen in Mannheim (Diplom) und Berlin (Master) und einer Promotion an der Johann Wolfgang Goethe-Universität Frankfurt begann Titus seine Karriere bei der ECE in Berlin, wo er erste Erfahrungen im Berliner Projektentwicklungsmarkt sammeln konnte. Anschließend konzentrierte sich Titus bei EY Real Estate auf die Immobilienbewertung, das Transaktionsmanagement und auf die Restrukturierung von Immobilienfonds. Die letzten drei Jahre seiner Corporate Karriere war Titus bei der Union Investment Institutional für das Portfoliomanagement von Immobilienfonds zuständig bevor er im Dezember 2016 realxdata gründete.

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Wie die Digitalisierung dazu beitragen kann, die Immobilienbranche nachhaltiger zu machen by Propster GmbH

By Expertenbeitrag No Comments

Die Immobilienwirtschaft ist für etwa 40% des Energieverbrauchs und 36% der CO2-Emissionen in der EU verantwortlich (Quelle: https://ec.europa.eu). Bei Hunderten von Projekten mit Tausenden von Wohnungen, die bisher bereits über unsere Online-Konfigurations- und Kollaborationsplattform abgewickelt wurden, war die Bereitschaft zur Umsetzung von Nachhaltigkeit immer ein Muss, zumindest in den Köpfen der Bauträger – aber nur eines aller Projekte wurde schließlich als nachhaltiges und grünes Projekt umgesetzt. Der immense Aufwand bei der anfänglichen Informationsbeschaffung war immer die letzte und gleiche Entschuldigung aller Bauträger, vorerst nicht grün zu bauen.

Durch unsere Online-Konfigurations- und Kooperationsplattform können wir wiederkehrende Anfragen und eine hohe Nachfrage unserer Kunden und ihrer Erwerber nach nachhaltigen Produkten feststellen.

Das Hauptproblem ist nicht, dass es keine nachhaltigen Produkte auf dem Markt gibt, sondern die komplexe und individuelle Pflege der unzähligen Plattformen für Bauprodukte, die von den Herstellern selbst durchgeführt werden muss. Genau hier kann die Digitalisierung helfen, diese Herausforderung mit der Einrichtung einer sogenannten ‘single source of truth’ für Informationen über Bauprodukte mit einer einzigen zentralisierten Pflege der Daten, die mit der gesamten Bauindustrie verbunden ist, anzugehen.

Stellen Sie sich vor, Sie sind ein Bauträger und müssen mit Produktinformationen und Produktdaten aus mehreren (hunderten) und nicht hundertprozentig vertrauenswürdigen Quellen arbeiten. Für ein Projekt haben Sie mehrere verschiedene Produktkategorien mit verschiedenen Produkttypen, die für die Budgetierung und Kostenberechnung, Nachhaltigkeitszertifikate, 3D-Daten, Bilder, technische und Verbraucherbeschreibungen und alle damit verbundenen Aktionen für Kommunikation und Marketing recherchiert und validiert werden müssen. Infolgedessen sinkt die Motivation für den Einsatz grüner Produkte schnell, und Sie als Bauträger müssten Hunderte von Stunden an Recherche finanzieren, bevor Sie überhaupt mit dem Planungsprozess beginnen können – würden Sie dies aus einer Ertragsperspektive tun? Durch umfangreiche Recherchen und Experteninterviews innerhalb unserer derzeitigen Herstellerpartner haben wir herausgefunden, warum genau die Datenverfügbarkeit und -genauigkeit in der Baubranche ein so großes Thema ist: Die immens komplexe und individuelle Wartung der verschiedenen Plattformen durch die Hersteller muss von diesen selbst durchgeführt werden.

Stellen Sie sich nun vor, Sie sind ein Produkthersteller – sicherlich wird keine Plattform aus Mangel an Ihren Zeitressourcen eine genaue Datenpflege von Ihnen erhalten, es sei denn, sie weisen einen spürbaren Absatz Ihrer Produkte aus. Leider haben Plattformen, die sich nur auf nachhaltige Produkte spezialisiert haben, kaum Traffic und sind daher als Absatzkanäle für die Hersteller völlig irrelevant. Dies ist beim derzeitigen Stand der Dinge ein unüberwindbarer Teufelskreis. Einige Plattformen führen einen einzigen Eintrag auf, wenn ein Bauträger oder Architekt nach einem nachhaltigen Wasserhahn suchen würde. Im Allgemeinen sind die Daten der verschiedenen Plattformen höchstwahrscheinlich nicht miteinander verbunden, da die Daten in getrennten Datenbanken und Systemen gespeichert sind.

Wir bei PROPSTER haben bereits sehr früh die zusätzlichen Möglichkeiten für eine weitere Expansion im Bereich der Erfüllung von Kunden- und Verbraucherbedürfnissen erkannt. Insbesondere der Endverbraucher, sei es ein Investor, ein Käufer oder ein Mieter, der tatsächlich in den Immobilien wohnt, wurde im Zuge der Digitalisierung der Immobilienbranche bisher nie wirklich angesprochen. Die zukünftigen Bewohner in den Mittelpunkt der digitalen Entwicklung zu stellen, unterstreicht unseren nutzerzentrierten Ansatz. Wir haben sein Potenzial erkannt, die Produktauswahl der Entwickler zu beeinflussen. Besonders mit der Bereitschaft, grün zu bauen, ist die Resonanz der bestehenden Kunden groß. Ein Entwickler möchte grün bauen, nicht nur wegen der intrinsischen Motivation, sondern auch wegen der Vorteile, die er in Sachen Marketing hätte.

Unsere derzeitigen Erfahrungen zeigen, dass viele Verbraucher oder Investoren zu Beginn eines Bauprojekts tatsächlich hoch motiviert sind, was eine nachhaltige, innovative und individuelle Produktauswahl betrifft. Aber weder die Endverbraucher noch die Investoren sind in der Regel geschult, wenn es um Baumaterialien, Innenarchitektur, Einrichtungsprodukte und deren Erforschung geht. Bei den meisten Projekten werden diese innovativen und individuellen Ideen sehr schnell ad acta gelegt, wenn die ausführenden Projektbeteiligten wie Ausstattungsfirmen, Haupt- und Subunternehmer ins Spiel kommen. Der Ressourcenmangel bei den genannten ausführenden Projektteilnehmern ist der Hauptgrund für die Ablehnung der Verbraucherbedürfnisse des Bauträgers. Private Beziehungen, „Oldboy-Netzwerke“, zu Großhändlern und Herstellern verstärken diesen negativen Einfluss für Bauträger und Investoren. In der Unübersichtlichkeit dieses extrem zersplitterten Marktes kann aktuell  keine Transparenz und damit keine Fairness statt finden.

Als Folge davon landen meist die gleichen Ausstattungsprodukte, die vor vielen Jahren für verschiedene Projekte und für eine völlig andere und veraltete Verwendung definiert wurden, schließlich in den aktuellen Bau- und Ausrüstungsspezifikationen unzähliger Bauprojekte. Die meisten Wohngebäude haben heute ein einheitliches Aussehen und sind meist trist. Die grösste Herausforderung ist die Unwilligkeit der ausführenden Projektbeteiligten, die keinen Anreiz haben, ihr Verhalten zu ändern. Ohne die Einbeziehung der aktualisierten und nachhaltigen Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner der Gebäude verfehlt die Immobilienwirtschaft ihre wirtschaftlichen Ziele, und wichtiger noch, sie verliert die Chance, einen notwendigen Schritt in Richtung CO2-Einsparung zu setzen.

Dieser Arbeitsansatz und die Ausreden der Ausstattungsfirmen, Hauptauftragnehmer und Handwerker, vor allem was die Ressourcen betrifft, sind alles andere als zeitgemäß.

Ausgehend von den jährlichen CO2-Emissionen der EU-28-Länder (2017), die durch die Bauwirtschaft verursacht werden – wir sprechen von einem Volumen von rund 36% (Quelle: https://ec.europa.eu), das sind insgesamt 1,26 Milliarden Tonnen CO2. Führen wir uns folgende Hypothese vor Augen, wenn bereits heute nur 5% aller Bauprojekte mit ausschließlich CO2-neutralen Bauprodukten ausgestattet würden, könnten die EU-28-Länder bereits heute jährlich 63 Millionen Tonnen CO2 einsparen. Weiter berechnet aus dem jährlichen Energieverbrauch (Quelle: https://www.eea.europa.eu) der EU-28-Länder (2017), der durch die Bauindustrie erzeugt wird – wir sprechen von einem Volumen von etwa 40% (Quelle: https://ec.europa.eu), das sind insgesamt 424 Millionen Tonnen Öläquivalent. Nehmen wir als Hypothese an, dass, wenn nur 5% aller Bauprojekte bereits heute mit Bauprodukten ausgestattet würden, die mit erneuerbaren Energien hergestellt werden, könnten die EU-27 und Großbritannien sicher sein, dass bereits heute jährlich 21 Millionen Tonnen fossile Energie eingespart werden.

Die gute Nachricht ist, die Technologien um diese Ziele zu erreichen stehen bereits heute zur Verfügung. Mit einem radikalen Umdenken und der Förderung von Start-Ups in diese Richtung, hätten wir eine Innovation zur Hand um die Immobilienwirtschaft grundlegend zu verändern, insbesondere im Hinblick auf grüne Möglichkeiten.

Unternehmensprofil

PROPSTER ist die digitale Konfigurations- und Kollaborationsplattform, um die Abwicklung von Immobilienenprojekten und die Interaktion mit den Erwerbern zu optimieren.

Wir ermöglichen Immobilienunternehmen die Konfiguration von Immobilien auf der Grundlage ihrer Projektkriterien und bieten ihren Erwerbern, wie Käufern, Mietern und Investoren, eine passende Produkt- und Serviceauswahl für die Wohnung, das Haus oder das Büro.

Wir helfen Immobilienunternehmen mit ihren Projekten zusätzliche Einnahmen zu generieren und ein besseres Kauferlebnis zu schaffen, um die Zufriedenheit der Erwerber zu erhöhen.

Founderprofil (Autorenprofil)

Milan Zahradnik hat einen Online Marketing und Kommunikation Background mit über 15 Jahren Erfahrung in der Immobilienwirtschaft. Er steht an vorderster Front was die Digitalisierung der Branche angeht und hat in der Vergangenheit immer die Verbindung von Technologie und der Immobilienwirtschaft vorangetrieben.

Aktuell ist er Gründer und Geschäftsführer von PROPSTER und hat sich zum Ziel gesetzt die Abwicklung von Immobilienprojekten zu optimieren in dem er sich auf die Bedürfnisse der Erwerber fokussiert. PROPSTER führt Entwickler und ihre Erwerber, wie Käufer, Mieter und Investoren durch die Produkt- und Dienstleistungskonfiguration. Die Plattform verbindet alle relevanten Projektteilnehmer und bietet eine lückenlose und transparente Dokumentation während des gesamten Projektzyklus.

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Renovierung ist ein echtes eCommerce-Thema by Myster.de

By Expertenbeitrag No Comments

Proptech Myster.de macht vor, wie Immobilienbetreiber und Hersteller enger zusammenrücken

Mirco Grübel / Dortmund

„Kill the middleman!“: Was passiert, wenn große Portale Marken direkt mit Menschen verknüpfen, sieht man heute bereits an vielen Stellen: Zalando, DocMorris, home24 – es gibt viele Beispiele, bei denen die alteingesessenen Vertriebskanäle im wahrsten Sinne vom Netz genommen werden. Dieses Phänomen ist nicht neu: Bereits im Jahr 2005 schrieb der Wirtschaftswissenschaftler Prof. Hans-Otto Schenk: „Nicht ‚das Internet‘ verschärft die Ausschaltungsgefahren für den Großhandel, sondern der Verzicht auf seine aktive Nutzung.“ Seitdem haben viele Teile des Großhandel keine überzeugenden Konzepte vorlegen können, stattdessen kommen Innovationen aus anderen Richtungen, auch im Bereich der Immobilienwirtschaft. Proptechs wie unser Unternehmen Myster zeigen, wie Hersteller in Zukunft auf direktem Wege zum Endkunden kommen – mit enormen Mehrwerten für Hersteller, Endkunden und viele Bereiche der Immobilienwirtschaft.

Als ich Myster im Dezember 2016 gegründet habe, hätte ich nicht gedacht, dass wir schon in kürzester Zeit mit unserem Startup Wellen lostreten. Aus der Idee, Handwerksleistungen als Vertragspartner (!) zu vermitteln, also als Online-Generalunternehmer zu agieren, wurde buchstäblich der Großhandel 4.0. Heute verbinden wir Marken und Kunden und schaffen Mehrwert, indem wir eine Rundum-Lösung für Handwerksleistungen bieten: Mit wenigen Mausklicks, zum Festpreis und einzigartig transparent. Die Disruption des Renovierungsmarktes ist mit uns in vollem Gange – und die COVID-19 Pandemie ist dabei ohne Zweifel ein neuer Treiber. Früher als geplant haben wir deshalb 2020 den Entwicklungsturbo geschaltet.

Noch smartere Prozesse für glückliche Kunden

Mit Stefan Heyne, ehemals Gründer und CEO der Shopware AG, Marktführer im deutschen Mittelstand für Onlineshop-Systeme, agiert Myster seit Mitte des Jahres mit einer Doppelspitze, die Prozesse akribisch auf den Prüfstand stellt: Denn warum muss ein Maler eigentlich Wände ausmessen? Warum muss die Wandbeschaffenheit in einer relativ neuen Immobilie geprüft werden? Wir haben viele Fragen gestellt. Man kann sich aber auch anders der Materie nähern und zwar mit folgender Frage: Warum benutzt das Handwerk nicht künstliche Intelligenz, Machine Learning und moderne Tools zur Integration ganzer Customer Journeys? Die Antwort kommt für uns klar aus der vorhandenen Struktur. Im Handwerk gab es im Gegensatz zum Handel nie weitreichende Konsolidierungswellen, was dazu führte, dass der durchschnittliche Betrieb derzeit sechs Köpfe groß ist. Und diese Köpfe sind meist gewerblich geprägt, was nur bedingt Möglichkeiten bietet, Branchen-Disruptionen auszulösen. Genau hier setzen wir für einen zeitgemäßen Renovierungsmarkt an. Binnen weniger Monate haben wir dafür die komplette Struktur des Myster-Universums neu gedacht: War in der Vergangenheit unser Hemmschuh noch eine fehlende Automatisierung, haben wir im August 2020 die erste Stufe einer komplett neuen Plattform gelauncht. Nun kann man erste handwerkliche Arbeiten modular mit wenigen Mausklicks zum Festpreis bestellen: Die weiß gestrichene Wand, die Auszugsrenovierung inklusive Abnahmegarantie des Vermieters, den Insektenschutz. Das war unser nächstes Ziel, damit ist das Handwerk endlich im E-Commerce angekommen, denn unsere automatisierten Prozesse umfassen nicht nur die Anbahnung, sondern auch die Umsetzungskoordination und die Abrechnung. Die smarte Plattform bietet die richtigen Argumente für Kunden, Handwerkspartner und Hersteller. Besonders für letztere ergeben sich damit nie dagewesene Möglichkeiten.

Bessere Möglichkeiten für Hersteller

Im Segment Bauen und Renovieren haben sich seit Jahrzehnten Strukturen verfestigt, die meist mittelständische Hersteller an einen starken Handel mit wenigen Playern bindet. Die hier herrschenden Kräfte sorgen dafür, dass Hersteller meist nicht „ausbüxen“ und direkte Wege zum Kunden gehen: Einerseits weil Kunden kein Interesse haben, einzelne Produkte direkt zu beschaffen und andererseits, weil der Handel die dreistufige Logistik- und Vertriebskette noch fest im Griff hat. Daher geht es um neue Wege mit Akteuren, die nichts zu verlieren und nur zu gewinnen haben – wie Myster. Wir entkoppeln Marken von diesen starren Strukturen, entzerren ungleiche Kräfteverhältnisse und machen Marken sowie Handwerker autarker denn je.

tesa® seit 2020 an Bord

Der prominenteste Partner bislang ist die zum Beiersdorf gehörende Firma tesa SE. Das Unternehmen ist bekannt für seine Klebeprodukte, stellt aber auch Insektenschutz für den DIY-Kunden sowie für den professionellen Bereich her. Um professionelle Fliegenschutzinstallationen für den Endverbraucher so konvenient wie möglich zu machen, kam die Marke auf Myster zu. Das Ergebnis ist eine smarte Kooperation, die das Profi-Produkt von tesa® mit wenigen Mausklicks in drei Werktagen nach Hause bringt – zum Festpreis und inklusive der Montage durch zuverlässige Myster-Handwerker in ganz Deutschland. Der Marktstart der Kooperation war Corona-bedingt erst kurz vor dem Sommer 2020, doch die kurze Testphase in den Sommerwochen zeigte sofort: Kunden mögen das Angebot. Sie bestellen und sind durchweg glücklich mit der Lösung im Komplettpaket.

Potentiale für die Immobilienbranche

Doch was hat die Immobilienwirtschaft von neuen Playern wie Myster? Schaut man sich die vorhandenen Cases an, wird klar, wie viel Musik in den neuen Möglichkeiten steckt:

Zum Beispiel, wenn ein großer Projektentwickler ein neues Objekt mit individueller Ausstattung für Boden, Wand, Türen und weitere Oberflächen plant. Myster hat hier zusammen mit einem bekannten Hidden Champion der Region einen Case geschaffen, welcher sich „Any design – any surface“ nennt. Der Interior Design-Industriepartner hat mittels modernstem Digitaldruck eine neue Form des Dekordrucks geschaffen, der sich auf vielen Oberflächen einer Immobilie wiederfinden kann. Die Lösung ist schneller und kostengünstiger als die bekannten Alternativen und überspringt komplett die Handelsstufen. Der Projektentwickler erhält somit die Möglichkeit, durch Myster seine Oberflächen enorm individuell zu planen, ohne auf Verfügbarkeiten im Großhandel achten zu müssen. Und schließlich werden diese Materialien durch die Myster-Handwerker in bester Qualität und just-in-time angebracht.

Genau dieser Schulterschluss mit Marken, großartigen Handwerkern und vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft ist uns wichtig: Denn hier bilden wir jede Menge Synergien, um Prozesse für alle Seiten deutlich effizienter und zur großen Zufriedenheit aller Projektpartner zu realisieren.

Starke Partner teilen gemeinsame Vision

Myster hat eine klare Vision: Wir arbeiten daran, die Nr. 1 im Markt für Handwerkerleistungen zu werden. Nach der jüngst abgeschlossenen Zwischenfinanzierung bereitet das Team nun weitere Cases und Kooperationen mit starken Marken und Partnern vor. Bereits jetzt begleiten uns dabei erfahrene Topmanager wie der ehemalige innogy-Vorstand Martin Herrmann. Wie wir glauben sie alle fest an unser Ziel und begleiten das Unternehmen als Senior-Ratgeber und Business Angel.

Im nächsten Schritt wird Myster dann noch in 2020 sein A-Series-Funding umsetzen. Dazu laufen aktuell die ersten Gespräche mit bekannten Venture Capital-Gebern, die sehen: Renovierung ist endlich im eCommerce angekommen.

Über den Autor
Mirco Grübel ist Gründer und Geschäftsführer von Myster, einem revolutionär denkenden und handelnden PropTech-Star mit Sitz in NRW. Mirco wird auf der REAL PropTech eine spannende Inszenierung übernehmen, um Disruption und Umkehrung von Wertschöpfungsketten in unserer Branche plastisch werden zu lassen. Dazu wird es auch eine interaktive Session geben.

Über Myster
Das Proptech Myster will nicht weniger als das Handwerk revolutionieren. Privat- und Geschäftskunden bietet das Unternehmen sorgenfreies Renovieren zum Festpreis, den Handwerksbetrieben nimmt es einen großen Teil der Büroarbeit ab und steigert ihren Umsatz. Auch Hersteller kooperieren zunehmend mit Myster. Das Unternehmen ist mit den Gewerken Boden und Wände gestartet und wird bald in weitere Gewerke expandieren. Ziel ist es, Deutschlands Handwerksmarke Nummer eins zu werden.

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Mineko – die 360 Grad Prüfung der Nebenkosten: Durch Expertenprüfung der Nebenkosten zur Kostenoptimierung und gesteigerter Mieterzufriedenheit by Mineko GmbH

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Für professionelle Vermieter ist das nichts Neues: Das Abrechnen von Nebenkosten ist äußert komplex, vielschichtig und kurzum: viel Arbeit. Im Umgang mit dem Mieter häufig ein heikles Thema mit viel Potential für Frust, Ärger und Unmut.

Mineko prüft Nebenkostenabrechnungen, ist dafür zertifiziert und mehrfach ausgezeichnet. Mineko kennt bereits jede 250ste Mietfläche in Deutschland durch Überprüfung der Betriebskostenabrechnung.

Mannigfaltige Gründe für Fehler
Es ergeben sich vielfältige und spezifische Schwierigkeiten, eine stimmige und den korrekten Anforderungen an die BetrKV ausgerichtete Neben​kostenabrechnung zu erstellen.
Alleine im Bereich Wohnen betrifft es in Deutschland 24 Mio. Mietwohnungen mit einem Volumen an Nebenkosten von rund € 36 Mrd pro Jahr. Gründe, weswegen sich bei einer konkreten Überprüfung einer Abrechnung Fehler herausstellen können, sind so mannigfaltig wie die Umstände, die eine Abrechnung beeinflussen. Sie erwachsen bei​spielsweise aus:

● 60.000 lediglich lokal gültige Urteile zur Umlagefähigkeit von Betriebskosten
● verschiedenen Regelungen in Mietverträgen aus weit zurückliegender oder aktueller Zeit
● der Fluktuation von Mitarbeitern
● Fehlern bei der Bedienung, Dateneingabe, Verarbei​tung und konkreten Abrechnung
● unterschiedlicher verwendeter Software

● der Zusammenarbeit mit den spezifischen Ver​brauchskosten ablesenden Dienstleistern für Hei​zung, Warm​ und Kaltwasser
● dem Austausch und der Modernisierung von Mess​geräten
● dem Wechsel von Dienstleistern
● unterjährigen Aus​ und/oder Einzügen von Mietern
● dem Zukauf von Bestandsgebäuden mit anderen, die Betriebskosten betreffenden vertraglichen Be​gebenheiten

Deutlich wird, dass ein breites Fehlerkaleidoskop für die Nebenkostenabrechnung besteht. Und kurz​um: Fehler passieren.
Professionelle Überprüfung
Betriebskostenabrechnungen sind abhängig von der individuellen Vertragssituation, der Größe der Woh​nung, deren Flächenberechnung, den Verbräuchen und vermieterseits getätigten jährlichen Ausgaben sowie unterschiedlichen Umlagemaßstäben.
Über​prüfungen gab es in der Vergangenheit lediglich ver​einzelt und eine systematische Kontrollmöglichkeit war lange Zeit nicht ansatzweise vorhanden. Mineko prüft sowohl für Mieter mit Zweifeln an der Richtigkeit die Betriebskostenabrechnung, als auch für Vermieter vor dem Versand, ob die Abrech​nungen mit den Voraussetzungen der BetrKV und der Rechtsprechung übereinstimmen.
Damit es erst gar nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommt, gehören auch
Rechts​schutzversicherungen wie ARAG, DEVK, R+V und WGV zu den Auftraggebern von Mineko. Ferner ist Mineko exklusiver Prüfpartner für ImmoScout24 Kunden.
Für die Prüfung werden Mietverträge, Neben​kosten-​ und Heizkostenabrechnungen benötigt. Eine korrekte Nebenkostenabrechnung wird systematisch nachgestellt. Das Prüfen von Abrechnungen wird hierbei sowohl technisch skalierbar als auch per​sönlich von Fachexperten begleitet.
Dabei stützt man sich auf KI und regelbasierte Systeme, die sowohl re​gionale als auch höchstrichterliche Rechtsprechung berücksichtigen. Die Systematik des Regelwerks wird mit jeder einzelnen Prüfung weiter geschärft. Am Ende entsteht ein rund 25-​seitiger Prüfbericht sowie ein Zertifikat für den Mieter. Dem Vermieter hingegen kann unter gewissen Voraussetzungen ein Qualitätssiegel verliehen werden.

Prüfen – Vergleichen – Optimieren
Ein kostensparender Rückgang von Widersprüchen gegen Betriebskostenabrechnungen ist einer der Vorteile bei Nutzung der Mineko​ Lizenz. Durch das kontinuierliche Prüfen von Nebenkostenabrechnungen entstehen neben Mieterzufriedenheit auch vielfältige Möglichkeiten im Bereich Vertrags- und Nebenkostenoptimierung. Dies wird durch Data Analytics und Benchmarking erreicht.

Durch die 360 Grad Prüfung der Nebenkosten, wie sie Mineko anstrebt, könnten Betriebskosten erstmalig am Markt seriös verglichen und optimiert werden.
Ein gemein​sames Ziel dürfte alle immobilienwirtschaftlichen Akteure einen: die konforme und widerspruchsfreie Nebenkostenabrechnung sowie ein echter Branchenvergleich.

 

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Darum wird die Wohnungswirtschaft ohne offene Plattformen nicht auskommen by KIWI.KI GmbH

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Die zunehmende Bedeutung von offenen Digital-Plattformen am Beispiel digitaler Türzugang

Alle reden über offene Plattformen, auch der Begriff und die Bedeutung der API-Schnittstelle ist vielen Akteuren in der Wohnungs- und Immobilienbranche zunehmend geläufig. Offen bleibt häufig allerdings die Frage, was eigentlich eine offene Digital-Plattform genau ist und warum sie für die Branche wichtig ist.

Offene Plattformen am Beispiel des digitalen Türzugangs

Mit KIWI und dem digitalen Türzugang sind wir beim Thema offene Plattformen aus vielen Gründen Treiber und zugleich Getriebene. Einfache Use-Case-Fragen veranschaulichen das gut: Warum sollte eine Mieterin, die ihren Mietvertrag digital unterzeichnet hat, nicht auch gleich ihre benötigten Zutrittsrechte digital für die Immobilie erhalten, wenn dieses technisch bereits möglich und markterprobt ist? Warum sollte ein Bewohner nicht in der Lage sein, seinem Pflegedienst selbstständig Zugang zu Haus- und Wohnungstüren einzuräumen, wenn digitale Lösungen es ermöglichen, diese Zugangsrechte nach dem Auszug des Mieters automatisch erlöschen zu lassen? Der Vermieter müsste keine „versteckten“ Zutrittsrechte fürchten. Und warum sollten Mieter neben einer bereits vorhandenen Mieter-App eine weitere App nutzen, um mit dem Smartphone Haus- und Wohnungstüren zu öffnen, wenn eine Verknüpfung beider Angebote sinnvoll und realisierbar ist? Alle drei Fragen sind letztlich ein Plattform-Thema – und lassen sich mit dem Einsatz von offenen Schnittstellen lösen.

Der Türzugang in Mehrfamilienhäusern, in Mixed-Use-Objekten und auch in reinen Gewerbeimmobilien ist also per se ein Schnittstellenthema. Eine Vielzahl unterschiedlicher Personengruppen muss Zugang erhalten – mitunter auch nur zeitlich begrenzt. Die Immobilieneigentümer müssen dabei über ein teilweise komplexes Rechtemanagement und unter Beachtung des Datenschutzes sowie hoher Sicherheitsanforderungen die Zugangshoheit behalten. Dabei sollen die individuellen Nutzer nicht in redundanten Systemen erfasst werden und keine weitere Silo-Applikation aufgebaut werden.

Während KIWI alle genannten und viele weitere Use Cases heute schon markterprobt abbildet , gibt es in anderen Arbeitsfeldern der Wohnungswirtschaft lediglich “Insellösungen”, die nur für sich, aber nicht im Zusammenspiel mit anderen, bereits vorhandenen digitalen Lösungen funktionieren. Der Grund dafür sind fehlende offene Schnittstellen und damit eine fehlende gemeinsame Plattform. Besonders deutlich wird das Fehlen solcher offenen Plattform in der Immobilienbranche an einfachen Beispielen aus anderen Branchen.

Ein Blick in andere Branchen

Jeder von uns kann heute ein neues Konto bei einem Mietwagenanbieter in weniger als 10 Minuten erstellen und sofort den Mietwagen nutzen – inklusive digitaler Führerschein-Verifikation über einen Drittdienstleister des Mietwagenanbieters. Gleiches gilt für die Eröffnung eines neuen Bankkontos, auch das kann jeder von uns in weniger als 10 Minuten inklusive ID-Verifikation erstellen. Noch interessanter als die Perspektive des Kunden ist der Blick auf die beiden Prozesse aus Sicht der Mietwagenfirma oder der Bank: In beiden Fällen gibt es keinen manuellen Aufwand – der Prozess läuft vollautomatisiert ab. Bei größerer Nachfrage müssen nur weitere Serverkapazitäten zur Verfügung gestellt werden, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter können sich auf sinnvollere Tätigkeiten konzentrieren.

Wichtige Voraussetzung sind digitale Produkte und digitale Prozesse

Eine wichtige Voraussetzung für die beiden skizzierten Beispiele ist, dass sowohl Produkt als auch Prozess ausreichend digital gestaltet sind. In beiden Fällen ist das mit relativ wenig externen Schnittstellen möglich – oder anders formuliert: Die jeweiligen Unternehmen verfügen über eine große Systemhoheit über Produkt (digitales Auto, digitales Konto) und Prozess (Car-Sharing-App, Konto-App). Entsprechend ist eine digitale Plattform mit nahtlosen Prozessen in den Beispielen relativ einfach erreichbar.

Dies ist bei Immobilien anders: Hier sind von Türen und Toren bis zu Heizungen und Solaranlagen nahezu ausschließlich alleinstehende und nicht vernetzte Fremdprodukte verbaut – die für sich aber alle zunehmend digital sind bzw. noch werden. Gleichzeitig werden auch die Prozesse zunehmend digital, vom digitalen Mietvertrag bis zur Mieter- und zur Handwerker-App. Und auch hier gibt es zahlreiche Anbieter. Entsprechend ist die Systemhoheit über Produkt (also letztlich das digitale Gebäude) und Prozess aus Sicht der Immobilieneigentümer gering und im Ergebnis die Bedeutung offener Plattformen groß.

Gibt es die eine offene Plattform? Und das eine Geschäftsmodell?

An der Stelle auch eine wichtige Klarstellung: Es gibt nicht die eine offene Plattform. Richtiger muss man eigentlich von offenen technischen Schnittstellen reden, die die Dienstleister der Immobilienbranche individuell untereinander schaffen und warten – auch wenn ERP-Systemen dabei natürlich eine besondere Bedeutung zukommt. So wenig, wie es die eine offenen Plattform gibt, gibt es auch nicht das eine Geschäftsmodell. Auch hier müssen Immobilienunternehmen und Dienstleister kreativ werden. Vorbilder zur Orientierung wie pay per use gibt es aber natürlich zur Genüge.

Ein Blick in die Zukunft anhand des Fallbeispiels Vermietung

Übertragen wir einmal die oben genannten Beispiele Kontoeröffnung oder Anmietung eines Car-Sharing-Autos auf die Immobilienbranche und dort konkret auf den Vermietungsprozess einer Wohnung. Wie sieht dieser Prozess heute aus? Für den Mietinteressenten ist dieser Prozess langwierig und oft frustrierend – ebenso wie für das Wohnungsunternehmen, denn der Arbeitsaufwand ist beachtlich. Nach Schätzungen des PropTech-Unternehmens Everreal entstehen Wohnungsunternehmen heute 20 Stunden Arbeit bei der Neuvermietung einer Wohnung. Grund dafür ist, dass Produkt und Prozess nicht ausreichend digital gestaltet sind.

Auch die Neuvermietung einer Wohnung kann grundsätzlich genauso automatisiert ablaufen wie die Neuanmietung eines Autos. Mit einer offenen Plattform und integrierten Systemen ist es z. B. denkbar, dass eine Mietinteressentin durch die Stadt läuft und dem Suchprofil entsprechende Wohnungen automatisch auf ihrem Handy angezeigt bekommt. Bei Interesse erhält die Interessentin nach vorheriger Identifikation und optionaler Hinterlegung einer Kaution einen temporären Zugang zur Wohnung. Und wenn die Wohnung den Wünschen entspricht, unterschreibt die Mieterin direkt den digitalen Mietvertrag – Zählerstände werden automatisch abgelesen, der Name am Klingeldisplay wird automatisch aktualisiert und die Einladung zur Mieter-App kommt im selben Moment. Und das alles mit nicht einer Minute manuellem Aufwand für das Wohnungsunternehmen. Die freiwerdende Zeit können die MitarbeiterInnen des Wohnungsunternehmens z. B. in positive Kundenbindung investieren.

Jetzt ist die echte technische Integration gefragt

Wie gezeigt, ist die offene Plattform konzeptionell angekommen, auch erste Use Cases laufen. Aber in der Breite ist das Thema noch nicht verankert und die vielen Vorteile können nicht genutzt werden. Daher ist es wichtig, jetzt die technische Infrastruktur mit konkreten Use Cases zu stärken und an positiven Beispielen die Vorteile erlebbar zu machen. Die Geschäftsmodelle werden automatisch folgen.

Aus diesem Grund hat KIWI mit Partnern wie z.B. Datatrain, Promos und Wohnungshelden den ersten Plattform-Hackathon der Branche gestartet, der auch als eigener Track auf der Real PropTech läuft. Hier coden die Entwickler der Unternehmen live an konkreten Use Cases für die Branche.

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Moderne Schnittstellen statt Textdateien: APIs sind die Achillesferse by InteReal GmbH

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Von Stefan Rath, Teamleiter Real Estate und Investment Management Applications bei INTREAL Solutions (Link https://www.intreal.com/de/)

Unserer Ansicht nach ist der richtige Weg im Digitalisierungsprozess ein digitales Ökosystem mit mehreren Softwarelösungen. Denn eine monolithische Softwarelösung, die alle relevanten Prozesse umfassend abbildet, wird es unserer Ansicht nach für die Immobilienbranche nicht geben. Für ein effizient arbeitendes Ökosystem sind moderne und stabil funktionierende Schnittstellen (engl. application programming interface; kurz APIs) essenziell. Die HIH-Gruppe [Link https://hih.de/] implementiert derzeit eine API-Management-Plattform, an der sich PropTechs und andere Softwarepartner andocken können.

Was haben die Gesundheitsbranche, die Tourismusindustrie und die Immobilienwirtschaft gemeinsam? Alle drei werden grundlegend durch die Digitalisierung verändert. Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) zeitigt in diesen Bereichen bereits erste Erfolge. Das volle Potential von KI kann jedoch nur dort ausgeschöpft werden, wo einheitliche Datenstandards zur Anwendung kommen. Im Gesundheitswesen bemüht man sich in Deutschland schon seit geraumer Zeit darum, ein nationales e-Health-Zielbild zu schaffen, um Gesundheits- und Forschungsdaten sinnvoll in Austausch zu bringen. Im Tourismus herrscht bereits seit mehreren Jahren mit dem Offenen Touristischen Datenstandard (OTDS) ein Format, das Daten von Reiseveranstaltern, Hotels, Airlines, Mietwagenanbietern und Co. einheitlich in Reisebüro-Softwares und Online-Buchungssysteme speist.

Und die Immobilienwirtschaft? Der Austausch von Daten muss auch hier immer schneller an immer mehr Empfänger mit gestiegenem Datenvolumen und höherem Schnittstellenaufgebot erfolgen. Sei es bei Transaktionen, beim Reporting oder Risikomanagement, im Asset Management, in der Vermietung oder im Vertrieb. Ziel ist es, in absehbarer Zukunft von jedem Gebäude einen sogenannten digitalen Zwilling vorzufinden, um für alle Belange rund um eine Immobilie die relevanten Parameter in eigenen Systemen abrufen zu können.

Digitales Ökosystem statt Insellösung

In der HIH-Unternehmensgruppe  [Link https://hih.de/]  treiben wir diese Digitalisierungsprozesse aktiv voran und kooperieren mittlerweile mit einigen ausgewählten PropTechs wie beispielsweise EVANA [Link https://evana.ai/], Coyote [Link https://coyotesoftware.co.uk/],  PRODA [Link https://proda.ai/], oder Assett [Link https://assetti.pro/], i. Die HIH-Gruppe hat frühzeitig für sich entschieden, keine eigene Entwicklungsabteilung zu gründen und geht stattdessen aktiv auf PropTechs zu, die „Digitalisierungslücken“ mit ihren Tools oder Lösungen schließen können.

Die Auswahl an Softwareprodukten ist groß: Allein in der DACH-Region gibt es mehr als 400 PropTech-Unternehmen, die zum Teil sehr unterschiedliche Ansätze verfolgen. Wir können aus den Lösungen, die zueinander passen, wählen. Denn unserer Ansicht nach ist der richtige Weg ein digitales Ökosystem, in dem die Vernetzung zu anderen IT-Plattformen der entscheidende Faktor ist. Eine monolithische Softwarelösung, die alle relevanten Prozesse umfassend abbildet, ist für die Immobilienbranche hingegen nicht in Sicht und in Bezug auf die Dynamik der Innovation wahrscheinlich auch nicht wünschenswert.

APIs als Achillesferse

Schnittstellen zwischen Applikationen gibt es genauso lange wie es Applikationen gibt. In Zeiten der Cloud-Anwendungen spielen moderne APIs, sogenannte Representational State Transfer API (REST API) eine zunehmend große Rolle. Die Verfügbarkeit einer solchen REST API ist ein zentrales Kriterium bei der Wahl eines Partners für uns: Jede externe Softwarelösung muss eine API bereitstellen. Eine API bietet eine Möglichkeit der programmierbaren (Programming) Interaktion (Interface) zwischen Anwendungen (Application). Moderne Schnittstellen arbeiten nicht mehr über einen Dateiaustausch, sondern stellen über sogenannte Endpoints eine Zugriffsmöglichkeit über Internetprotokolle auf die Daten bereit. Durch die ständige Verfügbarkeit lässt sich ein real- oder near-time Zugriff auf die Daten realisieren. Über die klassischen Schnittstellen – Anwendung 1 erstellt zu Zeitpunkt x einmal am Tag eine Exportdatei als CSV oder TXT und Anwendung 2 liest diese Datei daraufhin wieder ein – lässt sich so ein Echtzeitdaten-Austausch nicht effizient gewährleisten. Auch wenn in der Immobilienbranche der Austausch von Echtzeitdaten noch eine untergeordnete Rolle spielt, sehen wir zunehmend Anwendungsbereiche hierfür, z.B. im Bereich der Sensorik oder ESG. Hier besteht noch großer Handlungsbedarf.

Als Grown-up Orientierung bieten

Eine große Herausforderung ist dabei, dass die Schnittstellen der einzelnen Softwarelösungen miteinander harmonieren müssen. Wenn eine Komponente ein Update erhält, kann es dazu führen, dass die Kompatibilität zu den APIs der anderen Plattformen nicht mehr gegeben ist. Aktuell kooperieren wir mit einem halben Dutzend PropTechs und Anbietern von Softwarelösungen mit steigender Tendenz. Das erhöht die Ausfallwahrscheinlichkeit der Schnittstellen. Dass dies eine Achillesferse der digitalen Ökosysteme ist, belegt auch eine Umfrage des Datenraumanbieters Drooms. Die Programmierschnittstellen sind die wichtigste technische Funktion für mehr als die Hälfte der Immobilienprofis. Und sie äußern auch den Wunsch nach Verbesserungen in diesem Bereich. Damit dies für unseren Digitalisierungsprozess nicht zum Stolperstein wird, haben wir uns in der HIH-Gruppe entschlossen, einen API Integration Layer in Zusammenarbeit mit der Firma Wiredhut in unsere Softwarelandschaft zu integrieren. Dieser Integration Layer soll das Zusammenspiel aller Applikationen und APIs orchestrieren. Bestandteil der Plattform sind Komponenten zum allumfassenden Mapping von Datenfeldern und Identifikationskriterien, Steuerung von Events und Authentifizierung. Wir werden über die Plattform zeitnah darauf hingewiesen, wenn sich API Definitionen geändert haben oder es beim Datenaustausch zu Problemen gekommen ist. Denkbar ist, dass wir in einem zweiten Schritt selbst eine oder mehrere APIs anbieten, die dann von anderen Applikationen genutzt werden können.

Wir denken, dass wir so für unsere Partner das Onboarding an unser digitales Ökosystem beschleunigen und das Arbeitspaket „Integration“ schon frühzeitig in den Projekten bearbeiten können und nicht erst am Ende, wie es heute häufig immer noch der Fall ist.

Denn auch das haben wir in der Zusammenarbeit mit PropTechs gelernt: Wir sind stets gefordert, als etablierter Grown-up die eigenen Stärken und unsere Erfahrung einzubringen. Gerade junge Start-ups müssen aktiv begleitet werden und unsere Unterstützung bei der Aufbauarbeit kommt gut an. Mit einer Integrationsplattform treiben wir das voran und können „auf Augenhöhe“ kommunizieren.

Unternehmen

INTREAL Solutions ist ein Tochterunternehmen der Service-KVG INTREAL & zentraler IT-Dienstleister der HIH-Gruppe, die mit einem betreuten Immobilienvermögen von 36,5 Mrd. Euro der führende Anbieter von ganzheitlichem Immobilien-Investmentmanagement in Deutschland ist.

 Autor

Stefan Rath ist Teamleiter Real Estate und Investment Management Applications bei INTREAL Solutions und ist mit seinem Kollegen Florian Schnieder, Leiter Strategisches Datenmanagement HIH Real Estate, für die Umsetzung der Digitalisierungsstrategie der HIH-Gruppe verantwortlich.

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Preismodelle im Smart Building by Goldbeck GmbH

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Preismodelle im Smart Building

Neben Building Information Modeling stellen Smart Buildings aktuell das Zukunftsthema der Bau- und Immobilienbranche dar. Zurecht, denn Smart Building Lösungen sind in der Lage, die gebäudetechnische Grundlage für diverse Megatrends unserer Zeit zu schaffen – darunter die New Work Bewegung und das nachhaltige Energiemanagement. Ein wesentliches Erfolgskriterium für den Einsatz der intelligenten Gebäudetechnik ist die Preisfindung, die in diesem Artikel beleuchtet werden soll.

1         Was ist ein Smart Building?

Der Begriff Smart Building wird aktuell sehr häufig und in unterschiedlichen Kontexten verwendet. Eine einheitliche Definition des Begriffes und der damit verbundenen Lösungen existiert noch nicht [1]. Ziel eines Smart Buildings ist es jedoch, durch eine System-, Daten- und IT-Integration eine bessere Kontrolle, höhere Effektivität und Interaktion bei der Nutzerkommunikation zu erreichen. Die Grundlage eines Smart Buildings bilden hierbei Daten und deren Analyse [2] [3].

Eine Möglichkeit, sich einer einheitlichen Definition von Smart Building zu nähern, ist die Analyse von Use Cases. Hierbei steht regelmäßig die Optimierung des Flächenmanagements, des Energiemanagements sowie eine Optimierung der Serviceleistungen auf Grundlage von Daten aus den Gebäuden im Fokus. So kann mit Smart Building Komponenten beispielsweise das Nutzungsverhalten anhand von Kurven, Diagrammen, Heatmaps sowie künstlicher Intelligenz erkannt und darauf reagiert werden. Stark frequentierte Flächen können ausgebaut, kaum genutzte Flächen einer anderen Verwendung zugeführt werden. Darüber hinaus soll der Nutzerkomfort durch Smart Buildings gesteigert werden. Räume werden beispielsweise zum richtigen Zeitpunkt und den Nutzerbedürfnissen entsprechend aufgeheizt [4]. Mögliche Use Cases sind in Abbildung 1 dargestellt.

Abbildung 1: Mögliche Use Cases im Smart Building (Eigene Darstellung in Anlehnung an: [4])

2         Preismodelle bei Smart Buildings

Auch GOLDBECK widmet sich der Entwicklung von Smart Building Lösungen. Hierbei wurde festgestellt, dass für die Bestandteile eines Smart Buildings (Hardware, Cloud und Software für die Visualisierung und Steuerung) eine Vielzahl an unterschiedlichen Preismodellen existieren. Um diese für Smart Building zu verstehen, sind zunächst die einzelnen Bestandteile eines Smart Buildings zu analysieren. Folgende Komponenten spielen eine Rolle:

  • Die notwendige Hardware, inkl. Zählern, Sensoren, Aktoren, kabelgebundenen und funkbasierten Automationsnetzwerk und Gateways.
  • Die Cloud, bestehend aus unterschiedlichen Onlinespeichern, die die Daten empfangen und ablegen sowie diversen aktivierbaren Cloudfunktionen, z.B. auf den im Onlinespeicher abgelegten Daten und unterschiedlichen Möglichkeiten zur Darstellung der Daten.
  • Spezialisierte Software für Visualisierungen und Steuerung, die über eine Onlinefreigabe auf Daten in der Cloud zugreift und diese für Visualisierungen, Berechnungen und Eingriffe nutzt.

Auf dieser Grundlage können verschiedene Darstellungen von aktuellen und historischen Daten für Facility Manager, Immobilieneigentümer und Immobiliennutzer erstellt werden. Darüber hinaus können Prognosen, Optimierungspotenziale und Key Performance Indicators aufgezeigt werden.

Aktuell existiert eine Vielzahl von Unternehmen, die Leistungen in den drei vorgenannten Bereichen erbringen. Neben bereits am Markt etablierten Unternehmen drängen zunehmend Start-Ups auf den Markt, die bestimmte Aspekte der Komponenten abbilden. Dies führt dazu, dass unterschiedliche Preismodelle existieren:

  1. Festpreis: Einmalig zu zahlender Preis für die umfängliche Bereitstellung einer Leistung oder Hardware.
  2. X-as-a-Service (XaaS): Ein Produkt, eine Dienstleistung, eine Infrastruktur (spezialisierte Datenbankstruktur), eine Platform (Cloud) oder eine Software wird zur Nutzung – in der Regel in der Cloud – angeboten.
  3. Mischformen: Eine Kombination aus Festpreis und X-as-a-Service, z. B. ein Festpreis für die Implementierung einer Leistung und eine monatliche Gebühr für Updates und Services.
  4. Preise nach Aufwand: Die Kosten werden abgerechnet, z. B. auf Grundlage von Einheitspreisen.

Abbildung 2: Preismodelle im Bereich Smart Building

In den jeweiligen Preismodellen können unterschiedliche Abrechnungsmodelle die Grundlage bilden, zum Beispiel Preis:

  • pro Speichervolumen (in der Cloud)
  • pro bearbeitetes Datenvolumen (in der Cloud)
  • pro Zeitvolumen (z.B. Nutzungszeiten)
  • pro Arbeitsgeschwindigkeiten (in der Cloud)
  • pro Funktion (z.B. Raumbuchung oder Indoornavigation)
  • pro m² der zu Grunde liegenden Fläche
  • pro Gebäude
  • pro Nutzer

Folglich existieren am Markt vielfältige Ansätze für die Abrechnung von Smart Building Lösungen, die je nach Anbieter teilweise stark variieren.

3         Beispielhafte Darstellung an einem Use Case

Im Rahmen der Umsetzung von Smart Buildings kommt es regelmäßig dazu, dass verschiedene Preismodelle aus Hard- und Software sowie der Cloud gleichzeitig auftreten. Dies soll nachfolgend am Use Case Indoor Navigation dargestellt werden. Unter Indoor Navigation wird die Wegeführung im Gebäude verstanden, z.B. zu einem Raum oder einer Person.

Zur Lokalisierung der Personen im Gebäude werden sogenannte Beacons benötigt, die Bluetooth-Signale (z.B. von einem Mobiltelefon) orten können. Diese sind häufig in Multisensoren eingebaut. Die hierfür notwendige Hardware wird in der Regel mit einem Festpreis für die Hardwarebeistellung und Installation sowie einem Product-as-a-Service-Preis bepreist. Zur Nutzung der Daten wird darüber hinaus eine Software zur Visualisierung benötigt, die ebenfalls regelmäßig mit einem Festpreis und laufenden Kosten berechnet wird. Für notwendige Analysen werdend darüber hinaus Cloud-Kosten fällig.

Das Beispiel zeigt, dass eine Vielzahl von unterschiedlichen Preismodellen beachtet werden muss. Insbesondere bei integrierten Lösungen erschwert dies die Preisfindung enorm. Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, dass die Kosten systematisiert  – und damit für Kunden kalkulierbar werden.

4         Workshop

In dem Workshop „Preisemodelle im Smart Building“, der im Rahmen der RealProptech 2020 stattfindet, möchten wir die Preismodelle von Smart Building Komponenten sowie integrierten Lösungen thematisieren. Diskutieren Sie mit uns über Ihre Erfahrungen, den Ist-Zustand, über mögliche und notwendige Weiterentwicklungen – mit dem Ziel, gemeinsam ein Preismodell zu erdenken, das für alle Stakeholder gleichermaßen sinnvoll und wirtschaftlich ist.

5         Literaturverzeichnis

[1] A. Baum, PropTech 3.0: the future of real estate, Oxford: Said Business School University of Oxford, 2017.
[2] A. H. Buckman, M. Mayfield und S. Beck, „What is a Smart Building?,“ Smart and Sustainable Built Environment, pp. 92-109, 2014.
[3] J. Sinopoli, Advanced Technology for Smart Buildings, Norwood: Artech House, 2016.
[4] GOLDBECK GmbH, „Produktkatalog Bürogebäude,“ 2020. [Online]. Available: https://www.goldbeck.de/downloads/.

 

Niels Bartels, Innovationsmanager GOLDBECK GmbH, Monheim

M.Sc. Niels Bartels studierte Wirtschafts- und Bauingenieurwesen an der DHBW Stuttgart und der Universität Wuppertal. Im Januar 2020 verteidigte er erfolgreich seine Promotion am Institut für Baubetriebswesen der TU Dresden. Derzeit arbeitet er als Innovationsmanager bei der GOLDBECK GmbH und ist dort verantwortlich für Smart Building, die Systematisierung der Technischen Gebäudeausrüstung sowie für Projekte zur Digitalisierung des Bauens.

 

Gerhard Weilandt, Innovationsmanager GOLDBECK GmbH, Monheim

Dipl.-Ing. Gerhard Weilandt studierte Elektrotechnik und Automatisierungstechnik an der Bergischen Universität Wuppertal. Nach leitenden Positionen in der Planung und Projektdurchführung bei verschiedenen Generalunternehmen, wechselte er 2013 zunächst als Projektleiter und später als Leiter Gebäudetechnik zu GOLDBECK. Heute verantwortet er als Innovationsmanager die Weiterentwicklung von Smart Building und Technischer Gebäudeausrüstung.

 

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Die digitale Trinkwasserrevolution – Wie die Digitalisierung der Trinkwasseranlage Umwelt- und Renditeziele unter einen Hut bringt by Actaqua GmbH

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Wie die Digitalisierung der Trinkwasseranlage Umwelt- und Renditeziele unter einen Hut bringt.

Die Trinkwasseranlage – vom Sorgenkind zum Star

Legionellen und Kalk. Das Wasser zu heiß oder zu kalt. Wenn überhaupt genug aus dem Duschkopf kommt. Bei Hygieneproblemen ein nie enden wollender Prozess aus Beprobung und Maßnahmen und wieder Beprobung und wieder Maßnahme. Und dann die Strangsanierung als ultima ratio, um eine Betriebsstillegung zu vermeiden: Die Trinkwasseranlage ist nur allzu oft das Sorgenkind der Gebäudetechnik.

Für die Probleme gibt es zwei Gründe:

Zum einen das Nutzungsverhalten. Eine Trinkwasseranlage muss eben ständig durchspült werden, um Ablagerungen und damit Verkeimungen entgegen zu wirken. Aber da kann die VDI/DVGW 6023 noch so eindeutig fordern, dass an jeder Zapfstelle mindestens alle 72 Stunden Wasser entnommen wird. Das ist schlicht unrealistisch, weil nicht lebensnah. Ein ganz normaler Urlaub macht das oft schon unmöglich. Und wer kann es einem Hausmeister verdenken, dass er, um es den Legionellen ungemütlich zu machen, das Warmwasser auf 70° setzt. Auch wenn sich dann die Kaltwasserleitung auf Legionellen-Badetemperatur erwärmt, das Wasser zum Duschen zu heiß ist und der Energieverbrauch steigt.

Zum anderen ist bei der Trinkwasseranlage der Stand der Technik auch bei Neubauten höflich gesagt noch in den 80er. Die Regelung erfolgt über eine analoge Pumpe und Schrägsitzventile mit Wachsthermostaten. Und, wenn es gut läuft, wird ein einziges Mal der hydraulische Abgleich gemacht.

An beiden Punkten haben wir angesetzt. Das Ziel war die Anlage automatisch, also unabhängig vom Nutzungsverhalten, zu steuern. Und der Weg dorthin war die konsequente Digitalisierung der Trinkwasseranlage, das IoT in der Gebäudetechnik mit echtem Mehrwert.

Digitalisierung und Trinkwasseranlage – zwei Welten treffen aufeinander

Eine Trinkwasseranlage ist zunächst mal ein Stück Fluidmechanik. Da geht es um Volumenstrom und Temperatur. Um Wasserdruck und den Kv-Wert. Nicht gerade ein Silicon Valley-Stoff. Und so ist PAUL auch aus einem Sanitärbetrieb hervorgegangen, der die digitalen Möglichkeiten von der Trinkwasseranlage her dachte. 2015 war das System marktreif und schon Ende 2019 waren über 60.000 Wohneinheiten an PAUL angebunden.

Was macht PAUL anders?

Die Revolution von PAUL besteht in der Konsequenz mit der alle Funktionen der Trinkwasseranlage digitalisiert sind. PAUL regelt die Anlage fortlaufend durch eine patentierte Verbindung von Sensorik, Analyse der Messergebnisse und Aktorik, also der Möglichkeit jederzeit in sie einzugreifen.

Genauer gesagt ist PAUL eine Kombination von Ultraschallwasserzählern und Temperaturtauchfühlern sowie motorgetriebenen Kugelhähnen und Zirkulationspumpen, die miteinander über Kabel und über ein leistungsstarkes Gateway mit der Cloud verbunden sind. Von dort geht es zum PAUL-Leitstand und damit zu ziemlich viel fluidmechanischem Knowhow und Künstlicher Intelligenz. PAUL sorgt permanent für den hydraulisch Abgleich: Der Volumenstrom, also die Wassermenge und -geschwindigkeit, wird ständig optimiert und die richtige Wassertemperatur sichergestellt.

Die Kugelhähne können den gesamten Rohrdurchmesser zum Wasserdurchfluss freigeben und die elektrischen Antriebe zum Öffnen und ­–ganz wichtig– Schließen haben richtig Kraft. Ganz anders als die üblichen Schrägsitzventile mit ihren engen Öffnungen und Toträumen. Die Wasserzähler und Kugelhähne sitzen bei PAUL an jedem Strang. Das erlaubt ein gezieltes Vorgehen und kann Geschwindigkeit und Menge des Wassers  nochmals steigern. Mittels eines patentierten Verfahrens kann über ein Spülventil der Auslauf der gesamten Trinkwasseranlage geöffnet und alles, was in der Leitung nicht erwünscht ist, rausgeschwemmt werden. Die Stränge können so revitalisiert werden.

Der Wasserdruck ­–und das ist wieder wichtig– bleibt dabei konstant. Und auch der Kv-Wert, also der Durchsatz des Wassers durch die Ventile, muss nicht berechnet werden. Bei den Strangspülungen nehmen also die Leitungen selbst keinen Schaden und verlässliche Pläne des Leitungsnetzes müssen nicht vorhanden sein.

Die Temperaturtauchfühler heißen so, weil sie die Temperatur da messen, wo sie gemessen gehört: in der Leitung und nicht nur an der Leitung. Sie sichern an jedem Strang die optimale Temperatur – ausdrücklich auch die des hier oft vernachlässigten Kaltwassers. Das ist schlecht für Keime und gut für Menschen.

Dies alles wird über den PAUL-Leitstand gesteuert. Hier werden alle gemessenen Parameter analysiert und, wenn nötig, Maßnahmen eingeleitet. Ohne Vorortpräsenz von Technikern oder Mitwirkung von Bewohnern. Die digitale Steuerung ermöglicht auch eine gerichtsfeste Dokumentation aller Messergebnisse und Maßnahmen. Das kann für Gesundheitsämter sehr wichtig sein.

Und zu guter Letzt: PAUL lernt mit KI. Es entsteht ein spezifisches Profil der jeweiligen Anlage, das es ermöglicht Störungen frühzeitig zu erkennen und Reparaturen auf Basis einer genauen Analyse zielgerichtet und budgetierbar auszuführen.

Alle gewinnen

Der Mehrwert von PAUL liegt auf der Hand. Die Digitalisierung der Trinkwasseranlage bringt Rendite- und Umweltziele mit den Ansprüchen der Bewohner zusammen.

Im Falle von Legionellen oder anderen Hygieneproblemen wird die ganze teure und letztlich wirkungslose Kette von Beprobung und Maßnahme vermieden. Von den Kosten einer Strangsanierung ganz zu schweigen. Die Lebensdauer der Anlage erhöht sich deutlich, Reparaturen werden günstiger und die Betreiberpflichten juristisch sicher erfüllt. Und doch sinkt der Managementaufwand. Für Betreiber fallen eigentlich keine Kosten an. PAUL ist eine dauerhafte Wartung und damit in die Betriebskosten umlagefähig.

Auch die Energiekosten und der CO2-Ausstoß sinken. Bei der Trinkwassererwärmung verringert sich der Energieverbrauch um bis zu 25%. Und, was oft übersehen wird, die Verlängerung der Lebensdauer hat auch eine energiebilanzielle Dimension.

Nicht nur das ist für die Bewohner gut. Trotz der Energieeinsparungen steigt der Warmwasserkomfort. Die Gefährdungen durch Legionellen und andere Keime sind dauerhaft im Griff, ohne dass die Bewohner sich irgendwie umstellen müssen. Keine mahnenden Aushänge im Treppenhaus, kein schon wieder abgestelltes Wasser, keine Notwendigkeit einen Beprober in die Wohnung zu lassen.

Wie geht es weiter?

 Es gibt zwei Pfade die Innovationen durch PAUL weiterzuentwickeln.

Zum einen sind die Potentiale in der Trinkwasseranlage noch nicht erschöpft: Die Sensorik in Verbindung mit der KI bietet z. B. Möglichkeiten endlich dem enormen Problem der Leckagen beizukommen. Auch wird das bisher auf größere Immobilien ausgerichtete System Anfang nächsten Jahres auch für Einfamilienhäuser sinnvoll sein wird.

Zum anderen lassen sich die bei der Trinkwasseranlage durch PAUL unternommene Digitalisierungsschritte auf andere Bereiche der Gebäudetechnik übertragen. Am Schluss könnte eine gleichermaßen einheitliche wie offene Plattform für die digitale Steuerung aller technischen Einrichtungen von Gebäuden entstehen: ein digitaler Zwilling. Das wäre die Vollendung der digitalen Revolution der Gebäudetechnik.

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Smart kooperieren: Erfolgreiche Transformation mit Proptechs by Aareal Bank AG

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Kooperationen mit Proptechs sind in der Immobilienwirtschaft heiß begehrt. Ob als Antrieb für den eigenen Digitalisierungsprozess, Innovationsbringer oder Verjüngungskur – die Gründe sind vielfältig. Genauso zahlreich sind die Stolpersteine, die Kooperationen ausbremsen oder Investitionen zum Scheitern bringen können. Wir haben als Unternehmen in der Zusammenarbeit mit Start-ups selbst wichtige Lektionen gelernt, die uns heute dabei helfen, diese Kooperationen zum Erfolg zu führen.

Wer wir sind und wo wir hinwollen

Jünger, beweglicher und ein bisschen mehr sexy, auf jeden Fall aber besser gerüstet für die eigene digitale Transformation – das mag das Wunschdenken in manch einem etablierten Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft sein. Proptechs sind in der Branche seit Jahren allgegenwärtig. Heute ist man im Business angekommen und man trifft sich auf halber Strecke zwischen Hype und Alltag – und sucht die Kooperation.

Das ist auch der Ansatz, den wir für unser Start-up-Programm gewählt haben: Vernetzung, Kooperation und Voneinander-Lernen. Denn Proptechs können Teil unserer Wertschöpfungskette werden und eine wertvolle Ergänzung unseres Leistungsportfolios bieten.

Und wie in jeder guten Beziehung: Es geht nicht ohne eine gute Portion Selbstkenntnis. Wenn sich die Arbeits- und Denkgewohnheiten unterschiedlicher Unternehmenskulturen erfolgreich ergänzen sollen, müssen klare Zielsetzungen definiert werden. Dafür lohnt der Blick auf die eigenen Kompetenzen: Was können wir leisten und bei welchen Digitalisierungsthemen lohnt der Impuls von außen?

Mit Start-ups kooperieren heißt schließlich nicht nur, von ihren Lösungen profitieren zu wollen. Für eine erfolgreiche Kooperation braucht es die Balance des Gebens und Nehmens. Etablierte Unternehmen müssen für sich klären, wie viel Veränderung und anderes Arbeiten sie im Alltag an den Berührungspunkten mit der Start-up-Welt aushalten.

Wer passt zu uns?

Was soll es denn nun sein? Die Virtual-Reality-Simulation für Projektentwickler? Der Algorithmus für die Immobilienbewertung oder die Simulation von Energieverbrauchsdaten? 385 Proptech-Unternehmen zählte die DACH-Region[1] im März 2020, für Europa[2] waren es im Juli 2019 insgesamt 2899 Unternehmen.

Das Matchmaking ist entscheidend. Um hier die richtige Wahl treffen zu können, muss geklärt sein, aus welchem Bereich der Kooperationspartner stammen soll, welche Branchenkenntnis wir benötigen.

Also: klare Struktur statt rosaroter Brille beim Matchmaking. Und ein paar grundlegende Fragen, die jedes Unternehmen für sich beantworten sollte: Bei welchen Themen brauchen wir Unterstützung? Überblicken wir, welche Proptech-Lösungen es am internationalen Markt gibt? Können wir diese Lösungen dann einem für uns relevanten immobilienwirtschaftlichen Prozess zuordnen?

Ist das Feld eingegrenzt, folgt eine weitere wesentliche Richtungsentscheidung: Wie weit wollen wir gehen in der Kooperation?

Was geht mit wem?

Für die Kooperation mit Start-ups gibt es nicht die eine Form. Entscheidend ist, vorab zu definieren, wie weit das Engagement gehen soll und an welchem Punkt man wie tief in das Start-up involviert werden will.

Für die Aareal Bank Gruppe hat sich ein Start-up-Programm bewährt, in dem wir eine Reihe von Fördermaßnahmen bündeln, um Start-ups zu unterstützen. Das ermöglicht uns ein Engagement in unterschiedlichen Formaten und eröffnet strategische Experimentierräume genauso wie klare Zielsetzungen in engerer Kooperation mit einzelnen Start-ups.

Accelerator-Programme

Innovationen beschleunigen: Acceleratoren sind Förderprogramme, die Gründer über mehrere Monate hinweg begleiten und ihnen den Raum und die Mittel geben, sich auf die Feinheiten ihres Geschäftsmodells zu konzentrieren. Unternehmen, die sich in einem Accelerator engagieren, investieren Expertise in der Rolle des Förderers und Mentors.

Über unsere Tochtergesellschaft Aareon engagieren wir uns beispielsweise im „blackprint Proptech Booster“, um so die Digitalisierung der Immobilienbranche voranzubringen. Seit 2018 sind wir Partner des größten Start-up-Accelerators „Plug and Play“ und als Gründungsmitglied an der Innovationsplattform „Fintech Europe“ mit Sitz in Frankfurt beteiligt.

Der Vorteil dieser Form des Mentoring: Wir sind nahe dran an den interessantesten Start-ups und somit mit dem Finger am Innovationspuls. Das ist eine gute Basis, um langfristig Kooperationen und strategische Beteiligungen aufzubauen.

Kooperationen

Innovationen in die Praxis: Der Einsatz bereits getesteter Start-up-Lösungen ist ein sicherer Weg, Innovationen im eigenen Unternehmen einzubinden und gleichzeitig Start-ups zu unterstützen. Der direkte Draht zu einzelnen Start-ups über den Einsatz ihrer Produktlösungen ist zudem ein Türöffner, um auch in der Weiterentwicklung von Ideen zu kooperieren. Was uns bei der Aareal Bank dabei besonders interessiert, sind Lösungen, die an den Schnittstellen zu unseren Kunden liegen. Die Innovationskraft der Start-ups bildet hier die ideale Ergänzung zu unserer Branchenexpertise, um gemeinsam maßgeschneiderte Lösungen zu entwickeln.

Strategische Beteiligungen

Kein Innovationsshoppingsondern klare Zielsetzungen bringen strategische Beteiligungen zum Erfolg. Wir sind seit 2019 an „PropTech1 Ventures“ beteiligt. Der Venture-Capital-Fonds ist auf europäische Start-ups aus der Immobilienbranche spezialisiert und gibt uns die Möglichkeit, uns an zehn bis fünfzehn technikaffinen Start-ups zu beteiligen, die für die Erweiterung unseres Geschäftsfeldes interessant sind.

Neben der indirekten Beteiligung über den Fonds suchen wir aber auch immer wieder die direkte Beteiligung an Start-ups. Die direkte Beteiligung an Unternehmen ist ein Gewinn für die jungen Gründer, aber stärkt auch unsere eigene digitale Transformation als Unternehmen.

Eigene Start-ups

Warum nicht Gründer werden? Mit unserer Tochtergesellschaft Aareon haben wir deshalb 2018 eine neue Struktur geschaffen, die es erlaubt, Innovationsthemen zu identifizieren und eigene, neue Geschäftsideen im Markt zu erproben: Ampolon Ventures. Die eigenständige Gesellschaft ist in die Proptech-Szene integriert, um mit motivierten Gründern neue Produkte und Services zu entwickeln und zu testen. Das ist eine solide Form der Gründung, die engagierten Gründergeist mit einem etablierten Netzwerk und Branchenexpertise verbindet.

Kultur– Hier gibt es etwas zu lernen und etwas zu lehren

Eine gemeinsame Sprache und ein Verständnis für Kulturunterschiede sind entscheidend für die erfolgreiche Kooperation. Denn so passend eine Lösung für das eigene Unternehmen zu sein scheint, es muss ein Rahmen für die Zusammenarbeit geschaffen werden. Unterschiede zu erkennen und zu überwinden ist entscheidend.

Fragt man Proptech-Start-ups, wo es in der Kooperation mit etablierten Unternehmen hakt, nennen diese meist die langwierigen Entscheidungsprozesse in Unternehmen und Themen wie Regulierungen, IT-Sicherheit und Dokumentationspflichten als Stolpersteine. Für agile Start-ups wo die Fähigkeit des  Prototyping und ein Maß an Improvisation entscheidender sind als etablierte Strukturen , können diese meist starren Unternehmensprozesse zum Hindernislauf, zur Bremse werden.

Um eine gemeinsame Arbeitsgrundlage zu schaffen, müssen offenere Prozesse und teilweise flachere Hierarchien geschaffen werden. Das fällt vielen etablierten Unternehmen schwer. Hier kann man frühzeitig die Kooperationsbereitschaft stärken und  etwa in gemeinsamen Workshops Agilität lernen und neue Tools für die Zusammenarbeit testen. Ermöglicht man dieses langsame Miteinander-Wachsen, stehen die Chancen gut, dass Kooperation statt Verhinderungsmentalität die Beziehung prägt.

Mutig sein und den Austausch suchen

Wer nun den Kontakt zur Proptech-Szene sucht und gerne einmal einen Blick in diese doch andere Welt werfen möchte, dem bieten sich viele Möglichkeiten. Veranstaltungen bieten immer wieder gute Möglichkeiten um Proptech-Luft zu schnuppern.  Wer vorab aber noch tiefer einsteigen möchte, kann sich gerne an mich oder Kollegen aus anderen Start-up-Programmen wenden, um ein bisschen mehr darüber zu erfahren, wie sich Kooperationen mit Start-ups gestalten.

[1] Nikolai Roth, „Berlin ist die PropTech-Hochburg Deutschlands – PropTech-Übersicht März 2020“,

[2] PropTech House, „Demystifying PropTech – a complete overview of the European PropTech ecosystem“, Juli 2019,

 

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Mehr von den Experten für die digitale Immobilienbranche:

             

Alexander Ubach-Utermöhl               Sarah Maria Schlesinger

Managing Director                               Managing Director

auu@blackprintbooster.vc                 sas@blackprintbooster.vc