Ein digitaler Einblick in analoge Anlagen – Die Retrofit-Lösung zur Digitalisierung analoger Gebäudetechnik by metr

By 04.09.2020 September 7th, 2020 Expertenbeitrag

Bei der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien mangelt es häufig an Informationen über den Betriebszustand der technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Der Grund hierfür liegt darin, dass ca. 85 % des Bestandes noch mit analogen Anlagen ausgestattet sind, die noch nicht vernetzt sind. Dadurch sind sie nicht in der Lage, mit anderen Systemen zu kommunizieren.

Durch die Retrofit-Lösung von metr erhält die Wohnungswirtschaft einen digitalen Einblick in ihre analogen Anlagen. Wir stellen in Echtzeit Informationen über auftretende Störungen bzw. Abweichungen von vordefinierten Schwellenwerten zur Verfügung. So entfallen die üblichen kostspieligen technischen Diagnosen vor Ort und Verantwortliche für die Instandhaltung können den Wissensvorsprung nutzen, um zügig die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Auf diese Weise lassen sich beispielsweise Ausfallzeiten von Heizungsanlagen reduzieren oder Legionellen verursachende Bedingungen in Trinkwasseranlagen vermeiden. Auch Wartungen können mit unserer Lösung schneller und effizienter durchgeführt werden.

Hohe Kosten, die vermeidbar sind

Die technische Gebäudeausrüstung ist das Herzstück eines jeden Gebäudes. Ohne sie würde kein frisches Trinkwasser durch die Leitungen fließen und im Winter blieben die Wohnungen kalt. Und wie auch das Herz eines Körpers leistet die Gebäudetechnik eine ganze Menge. Selbstverständlich kommt es daher bei technischen Anlagen auch mal zu Störungen oder gar zu Ausfällen. Diese werden allerdings in den meisten Fällen erst relativ spät entdeckt.

Gerade in der Wohnungswirtschaft zieht dies die Unzufriedenheit der Mieter und damit das Risiko von Mietminderungen nach sich. Die Anfahrten von Service-Technikern, ohne jegliche Informationen über die Art der Störung, verursachen ebenfalls Kosten, die vermieden werden könnten. Oft müssen Service-Techniker bis zu fünf Mal zur defekten Anlage fahren, bis die Reparatur endlich durchgeführt ist. Und selbst wenn diese erfolgt ist, wissen die Gebäudemanager häufig nicht, ob sie korrekt ausgeführt und die Störung behoben wurde. Erst wenn die Mieter erneut einen Mangel melden, erfahren sie davon.

Neben Funktionsstörungen der TGA stellen Legionellen im Trinkwasser ebenso ein großes Risiko für eine Immobilie dar. Die Trinkwasserverordnung verlangt bei einer akuten Gefährdung mindestens eine Gefährdungsanalyse. Gegebenenfalls sind darüber hinaus noch kostspielige Maßnahmen zur Beseitigung von Biofilm, zur Desinfektion der Trinkwasseranlage oder sogar ein Austausch alter Leitungen nötig. Neben der Wertminderung des Gebäudes durch den Legionellen-Befall entstehen also auch durch dessen Beseitigung immense Kosten.

So funktioniert die Retrofit-Lösung

Die Gebäudetechnik ist darauf ausgelegt, ihren Dienst zwischen 15 und 25 Jahren zu verrichten. Da verwundert es nicht, dass die verwendete Technologie manchmal hinter der aktuell verfügbaren zurückhängt. Aus wirtschaftlicher sowie nachhaltiger Sicht wäre es nicht sinnvoll, die Anlagen alle fünf Jahre auszutauschen.

Trotzdem muss die Wohnungswirtschaft auch bei der Überwachung ihrer technischen Gebäudeausrüstung nicht auf neue Technologien sowie die stets voranschreitende Digitalisierung verzichten. Dank unserer Retrofit-Lösung werden aus analogen Maschinen digital überwachte Anlagen.

An kritischen Punkten der jeweiligen Anlage platzieren wir Sensoren. Unsere Lösung kann dabei völlig unabhängig vom Hersteller, dem Modell oder dem Alter der Anlage angebracht werden. Die Sensoren übertragen dann die gesammelten Daten über unser IoT-Gateway “m-gate” an unsere Gebäudemanagement-Plattform.

Die Plattform wertet die Daten anhand moderner Machine Learning Algorithmen aus, stellt die wesentlichen technischen Informationen in Echtzeit zur Verfügung und ermöglicht so die Fernüberwachung. Im Falle einer Störung erhält der Kunde automatisch eine Meldung per E-Mail. Dies liefert ihm fundierte Erkenntnisse, um kurzfristig eine Entscheidung zu treffen und wenn nötig, unverzüglich eine Reparatur zu beauftragen.

Die Fernüberwachung ermöglicht ihm im Anschluss ebenfalls die Überprüfung der ausgeführten Reparatur, da die Werte sich bei korrekter Ausführung wieder normalisieren müssten. Dadurch können das Verhalten einer Anlage ohne Eingriff in der Steuerung nachgebildet und Störfälle erkannt werden.

Wie sich die Wohnungswirtschaft aus der Herstellerabhängigkeit befreien kann

Nicht nur älteren analogen Anlagen fehlt die Fähigkeit, mit anderen Systemen zu kommunizieren. Auch solche Anlagen, die bereits Teil des Internet of Things sind, lassen sich durch ihr proprietäres Steuerung- und Überwachungssystem nicht integrieren. Dies führt dazu, dass es eine Vielzahl von nicht interoperablen Systemen gibt, welche die Digitalisierung des Anlagenbestands unmöglich machen. Neben den hohen Investitionskosten besteht bei einer Neuanschaffung deshalb auch die Schwierigkeit, auf das richtige Pferd zu setzen und die am wahrscheinlichsten passende Technologie auszuwählen.

Unsere Lösung kann auch hier Abhilfe schaffen. Wir setzen sowohl auf die Digitalisierung analoger Anlagen durch Retrofit als auch auf technische Integration moderner Anlagen, um diese interoperabel zu machen. Durch die Verknüpfung mit unserer zukunftsoffenen Technologie, lassen sich die Bestände der technische Gebäudeausrüstung schnell und kostengünstig digitalisieren. Sei es die Fernüberwachung der Heizungs- und Trinkwasseranlage oder künftig die Aufzugsüberwachung oder digitale Schließsysteme. Die Gebäudemanagement-Plattform fungiert als Schnittstelle zwischen verschiedenen Anbietern und bündelt die vielen Insellösungen im Smart Building Sektor.

Individuelle Anwendungsszenarien der Fernüberwachung

Es besteht für den Kunden die Möglichkeit, das Monitoring für verschiedene Szenarien zu nutzen. Beispielsweise kann er bei der Fernüberwachung der Trinkwasseranlage anhand der übermittelten Daten einschätzen, wie die Ergebnisse der von der Trinkwasserverordnung vorgeschriebenen regelmäßigen Legionellen-Beprobungen ausfallen werden. Dies ist möglich, da er die Temperaturwerte des Trinkwassers in Echtzeit überwachen und somit präventive Maßnahmen gegen einen Befall ergreifen kann.

Gleichzeitig kann der Anwender die Daten dahingehend auswerten und für sich nutzen, um Temperaturen zu identifizieren, die Kalkablagerungen begünstigen. So besteht für ihn die Möglichkeit, nach der Analyse der Werte, gegebenenfalls Anpassungen an seinen Systemen vorzunehmen und er hat so die Chance, die Lebensdauer seiner Anlage und der Rohrleitungen zu verlängern.

Selbstverständlich verraten ihm die Daten auch, wenn die Trinkwasser- oder Heizungsanlage ausgefallen ist. So kann er schnell handeln und die aufwändige, zeitintensive Kommunikation mit unzufriedenen Mietern vermeiden.

Die Vorteile im Überblick

Durch unsere Retrofit-Lösung ergeben sich folgende Vorteile für die Wohnungswirtschaft:

  • eine herstellerübergreifende Überwachung von (älteren) Anlagen,
  • mehr Transparenz über den Betriebszustand der TGA,
  • eine schnelle Reaktionszeit bei Störungen und Ausfällen,
  • eine erhöhte Auslastung und Verfügbarkeit,
  • eine deutliche Reduktion der Schadensfolgekosten,
  • eine höhere Mieterzufriedenheit,
  • das Sicherstellen des gesetzeskonformen Regelbetriebs der Trinkwasseranlage sowie
  • das Erkennen von Abweichungen von definierten Temperaturgrenzwerten in Echtzeit (z. B. Legionellen begünstigende Bedingungen).

Über metr

metr  hat das Ziel, die Bewirtschaftung von Wohnraum effizienter und nachhaltiger zu gestalten und mehr Transparenz in den Zustand der technischen Anlagen in Gebäuden zu bringen. Dafür entwickelt metr die smarte Gebäudemanagement-Plattform für die Wohnungswirtschaft – multifunktional, einfach und sicher. So vereinfacht metr das Leben und Arbeiten der Menschen in Gebäuden – von den Bewohnern über die Facility-Management-Mitarbeiter und Handwerker bis zu den Immobilienbetreibern. metr wurde 2016 in Berlin gegründet und ist ein Portfolio Start-up der Next Big Thing AG, dem Company Builder für die Maschinenökonomie.

Autor: Franka Birke

Dr. Franka Birke

Gründerin und Chief Executive Officer

Franka Birke verfügt über 16 Jahre Erfahrung in der Startup-Branche. Sie arbeitete sechs Jahre am Lehrstuhl für Techno-logie- und Innovationsmanagement der Technischen Universität Berlin und promovierte dort zum Thema Technologische Kompetenz und Erfolg bei jungen Unternehmen. Anschließend baute sie als Projektleiterin den ersten Clean Tech Accelerator Deutschlands, das Climate-KIC am EUREF-Campus Berlin, auf. 2016 übernahm sie die kommissarische Leitung des Centre for Entrepreneurship. Franka Birke ist zudem Jury-Mitglied bei den EnergyAwards und beim Businessplan-Wettbewerb Berlin-Brandenburg. Als CEO vertritt sie metr nach außen und ist insbesondere für die Kundenakquise, die Finanz- und Personalplanung sowie die Akquise von Venture Capital verantwortlich.

 

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