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Der Aufstieg von PropTech und der Ausblick in goldene 2020er

By Januar 31, 2020 März 11th, 2020 Booster Inside
HypeCycle PropTech Grafik 2020

Quelle blackprint Booster GmbH 2020

Das endende Jahrzehnt der 2010er brachte endlich auch der Immobilienbranche die Digitalisierung. Über alle Asset Klassen von Residential, Office, Retail, Logistik und weiter. Über alle Phasen des Lebenszykluses von Projektentwicklung, Planen, Bauen, Baumaterialien, Betreibung, Finanzierung, Vermarktung, Renovierung bis hin zum Abriss hinweg.
Die 2010er brachten damit den Aufstieg von PropTech. Wie in anderen Branchen gilt auch hier der Hypecycle nach Gartner.
Was aktuell düster klingen mag, bedeutet einen hoffnungsvollen Ausblick in die Goldenen 2020er und großartige Chancen für die Überlebenden. Denn durch das langsame Innovationstempo im Real Estate Bereich kann von anderen Branchen gelernt werden. Deshalb ist abzusehen, dass die vor uns liegende Konsolidierungsphase mit realistischerem Erwartungsmanagement einhergehen werden wird. Zum Vorteil und Profit für diejenigen, die dann die Nase vorn haben.

 

Technologischer Auslöser

Getrieben durch neue Technologien, insbesondere die Durchsetzung des Smartphones, schnellerem & reichweitenstärkerem Internet sowie neuen Kommunikationsmöglichkeiten entstanden vor zehn Jahren die ersten neuen Geschäftsmodelle mit Bezug zu Immobilien. Druck und Chancen durch das Bestellerprinzip triggerten 2015 eine erste Flut an PropTechs, d.h. Tech-Unternehmen, die Ineffizienzen damals insbesondere in der eng gedachten Immobilienwirtschaft, sprich im Bereich Vermarkten, löste. Dadurch, dass FinTech und die Digitalisierung im Bankenbereich erheblich weiter fortgeschritten ist, gleichzeitig ein großer Umsatzanteil dort auf Asset-Deals entfällt, kam von außen Schwung in die Branche. Erste Leuchttum-Unternehmen aus dem Real Estate Bereich erkannten den Handlungsdruck und starteten ihre Gehversuche in Form von Pilotprojekten mit PropTechs, eigenen Startup-Beteiligungen, Digital Labs, der Installation von CDOs oder anderen Innovationsbemühungen zur Effizienzsteigerung oder Erweiterung des eigenen Geschäftsmodells. Einige ganz wenige erkannten dankenswerterweise Notwendigkeit und Wert eines Ökosystems zur Förderung von PropTech, um die Branche insgesamt voranzubringen.

 

Der Gipfel überzogener Erwartungen

Die Euphorie durch das Entdecken immer neuer PropTechs, die ab 2018 auch immer stärker den gesamten Immobilienlebenszyklus erfassten, stieg auf den Gipfel überzogener Erwartungen. Insbesondere auch für die Bereiche Planung, Bauen sowie Asset Management bis zu Facility Services – und damit den wirklichen Kostentreibern über die Lebensdauer einer Immobilie – poppten Tech Teams auf und präsentierten Lösungsansätze. Der Glauben daran, dass der gerade programmierte MVP-Button alle Probleme der letzten 35 Jahre – intern wie extern – mit einem Klick wegzaubern würde, war extrem hoch. Dabei muss realistisch gesagt werden, dass in dieser Phase, wie auch in anderen Branchen, gemäß Hype Cycle zwar einige Startups erfolgreich neue Anwendungen hatten, die meistern MVPs und Entwicklungsstufen dieser Zeit allerdings mit Kinderkrankheiten kämpfen mussten.
Parallel trennte sich die Masse der Immobilienunternehmen in die Digital First Mover, in solche Späterstarter, die auch langsam anfingen Ausschau zu halten, was getan werden könnte und solche Schlusslichter, die auch 2019 nach wie vor ihr Faxgerät mit auf die Expo schleppten und sich die Emails zum Abzeichnen ausrucken ließen.

 

Das Tal der Enttäuschung

Viel diskutiert wurde die Frage nach dem „PropTech Hype“. Tatsächlich entsprach die gesteigerte Heilsbringer-Erwartung an die PropTech-Teams genau diesem. Und genau betrachtet befinden sich einige Spätstarter noch immer in dieser Phase. Die First Mover kamen bereits 2018 zu der Erkenntnis, dass eine Code-Zeile allein nicht die Welt verändert. Oder Change in den Köpfen der eigenen Mitarbeiter eben nicht mit einem glanzvollen Digital-Kick-Off getan ist. Oder eine Startup-Beteiligung oder -Kooperation die Rendite nicht automatisch in schwindelerregende neue Höhen treibt. Teils bittere Enttäuschung machte sich breit. Die Faxgerät-Schlepper fühlten sich bestätigt in Ihrer zurückhaltenden Haltung. Enttäuschung kehrte sich in Wut und Abwehr. „Wir haben auch schon mal mit einem PropTech gearbeitet. Aber die konnten ja noch gar nicht all das, was die versprochen haben.“ Und deshalb aufhören?
Mathematisch betrachtet nach der Gartner-Beraterin Jackie Fenn, die den Begriff des Hype-Cycles zur Bewertung der öffentlichen Aufmerksamkeit bei der Einführung neuer Technolgien prägte, handelt es sich bei diesem Frust um das Abklingen nach einer Sprunganregung. Während die Aufmerksamkeit anfänglich explosionsartig steigt – den „Gipfel der überzogenen Erwartungen“, fällt sie auf ein Minimum – ins „Tal der Enttäuschung“. Roy Amara hat dies in einer Gesetzmäßigkeit formuliert, in der sich die zukünftige Immobilienbranche gerade befindet, nämlich, dass wir dazu neigen, die Wirkung von Technologie kurzfristig zu überschätzen, die langfristige unterschätzen.

 

Der Pfad der Erleuchtung

Obwohl PropTech nicht alle Erwartungen erüllen konnte und das Buzzword Digitalisierung nicht mehr (sinnlos) auf jeder Bühne oder in jeder Berichterstattung auftaucht, führen insbesondere bei den weit entwickelten First Movern (denen, die kapiert haben, dass Change lange Zeit braucht, viel Geld kostet – und im übrigen alternativlos ist) zu realistischer gewordenen Einschätzungen. Ein entwickeltes gesundes Erwartungsmanagement, der Pfad der Erleuchtung, führt zu tieferem Verständnis für Technologie, Ihre Grenzen sowie realistische Möglichkeiten und Machbarkeiten sowie für die praktische Umsetzung. Am Liebsten möchte man jedem Corporate laut zurufen, dass Digitalisierung KEIN Ziel ist, dass sie nur Sinn macht im Rahmen einer zukunftsfähigen Gesamtstrategie, dass das nur funktioniert, wenn die liebgewonnenen Bereichsleiter-Ebenen oder sonstigen Machtsilos sowohl in Budgets wie auch in personellen Strukturen aufgebrochen wird und dass Digitalisierung außerdem nicht mal eben so von einem Innovationsverantwortlichen zur positiven Imagebildung in Form eines Alibi-Projekts erfolgen kann. Doch die einen wissen es schon – und ringen mit den Herausforderungen des Change Prozesses. Die anderen warten lieber ab, bis die Lösungen „dann fertig sind“. Und klopfen schon mal an, wie sie eben auch schnell eine PropTech-Beteiligung aufziehen können, um damit ganz schnell ganz viel Geld zu verdienen.

 

Das Plateau der Produktivität

Öffentlich present war 2019 der anfängliche Hype vorbei und PropTech wurde zum Unwort erklärt, dass man besser nicht mehr auf öffentlichen Bühnen benutzen wollte, um nicht anzuecken. Das Tal entwickelte sich. Da die Schere zwischen First Movern und Spätstartern immer größer wurde, zeigen erste Vorbild-Leuchtturm-Unternehmen, wie es gehen könnte. Und zeigen damit, was 2021 ob des Innovationstempos von Technologie-Entwicklung allgemein niemand mehr in Frage stellen wird: PropTech wird allgemein anerkanntes und akzeptiertes Fachwort. Die angebotenen Tech-Lösungen werden relevanter und solider weiterentwickelt sein. Gleichzeitig werden heute noch nicht gelöste oder auch noch nicht lösbare Probleme in den Fokus geraten sein. Zusammenschlüsse von Unternehmen, Martkabgänge durch Auflösung oder Aufkäufe und insbesondere auch Kooperationen bzw. Bundles-Angebote werden den PropTech-Markt konsolidieren. Zeitversetzt, doch unausweichlich, wird eine weitere Konsolidierung stattfinden. Grundlegender und wohlmöglich aufsehenerregender. Die der heute noch Etablierten, die es nicht mehr schaffen, sich rechtzeitig auf Zukunft auszurichten, die aufs falsche Pferd gesetzt haben oder die schichtweg nicht genug Power haben im sich verändernden Marktgefüge zu bestehen.
Blicke in weiter entwickelte Märkte als den deutschen zeigen, dass Bauwirtschaft und Immobilienwirtschaft, die sich heute nicht mal als eine Branche verstehen, zukünftig konzeptionell nicht getrennt betrachtet werden können bzw. noch viel enger zusammenwachsen. Bereits in der Projektentwicklung werden alle Beteiligten eingebunden. Auch oder insbesondere BIM, Building Information Modelling, hat als Secret Ingredients für die neue Immobilienwelt Game Changer Potential. BIM bezeichnet eine Welt aus zusammengeklickten Einzellösungen, die in Ihrer Gesamtheit den Lebenszyklus von der Idee über Bau bis Betreibung und schlussendlich Abriss verknüpfen wird. Wenn BIM sich technologisch und in den Köpfen in allen Dimensionen durchgesetzt haben wird, liegt hier Potential für Effizienzsteigerung und neue Profit-Potentiale in einem Maße, dass heutige Silo-Vertreter sich gar nicht vorstellen können.

 

PropTech im Tal der Tränen – eine gute Botschaft für die Branche

So zeigt sich die Entwicklung der PropTech Szene zwar gleich zu Beginn der 2020er im Tal der Tränen mit den ersten großen Meldungen über Insolvenzen von heißen PropTech-Wachstumskandidaten. Die Konsolidierungswelle kommt ins rollen.
Und das ist gut so. Aus der Vielzahl der über 600 PropTech Unternehmen gehen insbesondere im Plattform-Bereich einige wenige starke hervor. Von den technologischen Einzellösungen wird nicht jede gebraucht. Nicht jeder braucht ein eigenes Dashboard. Und noch viel weniger braucht wirklich jeder den Kundenkontakt. Bundles-Kooperationen und Zusammenschlüsse werden der Branche relevante Lösungen bringen und beiden Seiten Vorteile. Und währenddessen weichen die Gegensätze zwischen den vermeintlich Jungen Wilden und den Etablierten Unternehmen weiter auf. Einige PropTechs von heute werden gar zu den Etablierten von Morgen. Zum Ende der goldenen Zwanziger wird in der Rückschau PropTech auch im vor uns liegenden Jahrzehnt eine starken Aufstieg vollzogen haben. Angst, dass Wort in den Mund zu nehmen, wird dann keiner mehr haben.
Bis dahin darf gespannt beobachtet werden, wie sehr es der Immobilienbranche und ihren Wirtschaftszweigen gelingt, Zukunft selbst zu gestalten. Oder wie sehr Plattformen wie Google, Amazon & Apple in jüngst bekanntgegebener Kooperation ihre Markteroberung im Smart Home Bereich auf weitere Herausforderungen ausweiten und damit klassische Geschäftsmodelle und heutige Branchenriesen wohlmöglich obsolet machen. Es bewegt sich was. Von innen. Noch mehr von außen. Das ist eine gute Botschaft für die Branche.
Zumindest für diejenigen, die das Fax stehen lassen.

Ein Ausblick von Sarah Maria Schlesinger

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